نظارت بر تفکیک اراضی

تفکیک زمین، وسیله اجرای ضوابط منطقه‌بندی شهرها است

خشت اول در شهرسازی صحیح

فردین هنرور

برای اولین‌بار در سال ۱۳۴۵، ماده ۱۰۱ قانون شهرداری این اختیار را به شهرداری‌ها داد تا به نحوه استفاده از زمین و منطقه‌بندی شهر، محل تاسیسات عمومی و سایر نیازمندی‌ها، در قطعه‌بندی و تفکیک اراضی داخل محدوده و حریم شهر دخالت کنند و نقشه‌های تفکیکی اراضی را قبل از آن‌که اقدام ثبتی نسبت به آنها انجام شود مورد بررسی و تصویب قرار دهند. این قانون سال‌ها ملاک عمل شهرداری‌ها جهت صدور مجوز ساخت‌وسازهای شهری قرار گرفت. اما با توجه به کاستی‌ها و مشکلات حاصله از آن سرانجام این قانون در سال ۱۳۹۰ اصلاح و به عنوان ملاک عمل جدید در شهرداری‌ها ابلاغ شد.

ماده ۱۰۱ قانون شهرداری مصوب اسفندماه ۱۳۴۵ اداره ثبت اسناد و دادگاه‌ها را مکلف کرده است تا در موقع تقاضای تفکیک اراضی محدود شهر و حریم آن عمل تفکیک را طبق نقشه‌ای انجام دهند که قبلا به تصویب شهرداری رسیده باشد. نقشه‌ای که مالک برای تفکیک زمین خود تهیه کرده است برای تصویب به شهرداری در قبال رسید تسلیم می‌کند، باید حداکثر ظرف دو ماه از طرف شهرداری تکلیف قطعی آن معلوم و کتبا به مالک ابلاغ شود. در صورتی که در موعد مذکور، شهرداری تصمیم خود را به مالک اعلام نکند مراجع مذکور در فوق، مکلفند پس از استعلام از شهرداری طبق نقشه‌ای که مالک ارائه می‌کند عمل تفکیک را انجام دهند. معابر و شوراع عمومی که در اثر تفکیک اراضی احداث می‌شود متعلق به شهرداری است و شهرداری در قبال آن به هیچ عنوان وجهی به صاحب آن پرداخت نخواهد کرد.

تکلیف ادارات ثبت اسناد و املاک

بر اساس ماده ۱۰۱ قانون شهرداری مصوب اردیبهشت ماه ۱۳۹۰ ادارات ثبت اسناد و املاک و حسب مورد دادگاه‌ها موظف هستند که در موقع دریافت تقاضای تفکیک یا افراز اراضی واقع در محدوده و حریم شهر‌ها، از سوی مالکان، عمل تفکیک یا افراز را بر اساس نقشه‌ای انجام دهند که قبلا به تایید شهرداری مربوط رسیده باشد. نقشه‌ای که مالک برای تفکیک زمین خود تهیه کرده و جهت تصویب در قبال رسید، تسلیم شهرداری می‌کند، باید پس از کسر سطوح معابر و قدرالسهم شهرداری مربوط به خدمات عمومی از کل زمین، از طرف شهرداری حداکثر ظرف سه ماه تایید و به صورت به مالک ابلاغ شود.

بعد از انقضای مهلت مقرر و عدم تعیین ‌تکلیف از سوی شهرداری، مالک می‌تواند خود تقاضای تفکیک یا افراز را به دادگاه تسلیم کند. دادگاه با رعایت حداکثر نصاب‌های مقرر در خصوص معابر، شوارع و سرانه‌های عمومی با أخذ نظر کمیسیون ماده ۵، به موضوع رسیدگی و اتخاذ تصمیم می‌کند.

کمیسیون ماده ۵ حداکثر ظرف دو ماه باید به دادگاه مذکور پاسخ دهد. در صورت عدم ارسال پاسخ در مدت فوق، دادگاه با ملاحظه طرح جامع و تفصیلی در چارچوب سایر ضوابط و مقررات، به موضوع رسیدگی و رأی مقتضی صادر می‌کند.

تایید نقشه‌های تفکیکی از سوی شهرداری

تبصره ۱ این ماده بر رعایت حدنصاب‌های تفکیک و ضوابط و مقررات آخرین طرح جامع و تفصیلی مصوب در محدوده شهرها و همچنین رعایت حدنصاب‌ها، ضوابط، آیین‌نامه‌ها و دستورالعمل‌های مرتبط با قوانین از جمله قوانین مواد ۱۴ و ۱۵ قانون زمین شهری مصوب سال ۱۳۶۶،  قانون منع‌فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی برای امر مسکن به شرکت‌های تعاونی مسکن و سایر اشخاص حقیقی و حقوقی مصوب سال۱۳۸۱،  قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و با‌غ‌ها مصوب سال ۱۳۷۴ و اصلاحات بعدی آن،  قانون جلوگیری از خردشدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی ـ اقتصادی مصوب سال ۱۳۸۵ و اصلاحات بعدی آن و ماده ۵ قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و اصلاحات بعدی آن در تهیه و تایید همه نقشه‌های تفکیکی موضوع این قانون توسط شهرداری‌ها تاکید دارد.

در تبصره۲ این قانون آمده است: در مورد اراضی دولتی، مطابق تبصره ۱ ماده ۱۱ قانون زمین شهری مصوب سال ۱۳۶۶ اقدام خواهد شد.

در تبصره ۳ به اراضی با مساحت بیشتر از ۵۰۰ مترمربع که دارای سند ششدانگ است تاکید شده و در آن آمده است: شهرداری برای تامین سرانه فضای عمومی و خدماتی تا سقف ۲۵ درصد و برای تامین اراضی مورد نیاز احداث شوارع و معابر عمومی شهر در اثر تفکیک و افراز این اراضی مطابق با طرح جامع و تفصیلی با توجه به ارزش افزوده ایجاد شده از عمل تفکیک برای مالک، تا ۲۵ درصد از باقیمانده اراضی را دریافت می‌کند. شهرداری مجاز است با توافق مالک قدرالسهم مذکور را براساس قیمت روز زمین طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری دریافت کند.

همچنین تبصره ۴ بر همه اراضی حاصل از تبصره ۳ و معابر و شوارع عمومی و اراضی خدماتی که در اثر تفکیک و افراز و صدور سند مالکیت ایجاد می‌شود، تاکید کرده است و اذعان داشته که این زمین‌های مذکور متعلق به شهرداری است و شهرداری در قبال آن هیچ ‌وجهی به صاحب ملک پرداخت نخواهدکرد.
در مواردی که امکان تامین انواع سرانه، شوارع و معابر از زمین مورد تفکیک و افراز میسر نباشد، شهرداری می‌تواند با تصویب شورای اسلامی شهر معادل قیمت آن را به نرخ کارشناسی دریافت کند.

تبصره ۵ نیز بررسی هرگونه تخلف را از موضوع این قانون، جرم تلقی ‌کرده و پیش‌بینی کرده است تا متخلفان، طبق قانون مجازات اسلامی و قانون تخلفات اداری تحت پیگرد قانونی قرار گیرند.

اهمیت نظارت بر تفکیک اراضی

گرچه تفکیک زمین مستقیما یک فعالیت ساختمانی و فیزیکی نیست، ولی بدون تردید عامل اصلی و مقدمه کار ساختمان است و در صورتی‌که تفکیک اراضی در شهرها به نحو صحیحی انجام نشود و کنترل صحیحی نسبت به آن اعمال نشود، کنترل‌های ساختمانی نیز بی‌نتیجه خواهد بود یا حداقل نتایج چشم‌گیری در بر نخواهد داشت.

نظارت و کنترل بر تفکیک اراضی موثرترین وسیله اجرای ضوابط منطقه‌بندی شهرها به مناطق مسکونی- صنعتی تجاری و اداری و غیره و همچنین ضوابط مربوط به استفاده از اراضی است و چون اساس طرح‌های جامع شهری بر این پایه قرار دارد، بنابراین می‌توان گفت کنترل تفکیک اراضی و وادار کردن مالکان به تهیه نقشه تفکیکی با رعایت ضوابط مذکور منشا و اساس اجرای طرح جامع و استقرار نظام صحیح شهرسازی است.

 

About ابوالقاسم شم آبادی

(حقوق عمومی) -مدرس دانشگاه-صاحب امتیاز انتشارات حقوقی عدلیه-ارتباط با ابوالقاسم شم آبادی: shamabadi.abolghasem@yahoo.com تلفن: 66965272 -021

Check Also

بسته دکتری حقوق عمومی برای آزمون نیمه متمرکز ۹۶ ??? منابع دکتری حقوق عمومی مطابق آزمون …

پاسخ دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

hacklinkci anal porn