نحوه اجرای اسناد رهنی مطابق مفاد آئین نامه اجرای اسناد رسمی لازم الاجرا مصوب ۱۱/۰۶/۱۳۸۷

میثم ملا

 دانشجوی کارشناسی ارشد حقوق خصوصی دانشگاه آزاد اسلامی واحد رباط کریم


چکیده

در این مقاله سعی بر آن شده است تا با بررسی همه جانبه و کامل مواد موجود در آئین نامه نحوه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا مصوب ۱۱/۰۶/۱۳۸۷ و چگونگی اجرای آن در ادارات ثبت اسناد و املاک کشور، نگرشی کامل و نسبتاً جامع از عملکرد این قانون ارائه کرده و آشنایی مختصری نیز با نحوه عملی اجرای اسناد رسمی به ویژه اسناد رهنی تنظیمی
فی مابین افراد، علی الخصوص بانک ها که منجر به عدم ایفاء تعهدات و پرداخت اقساط بدهی شده و پس از مراجعه به ادارات ثبت، بخش اعظمی از حجم کاری اجرای اسناد را در این ادارات در بر گرفته است، ارائه کنیم و نیز موانع و مشکلات پیش رو در این زمینه را که ناشی از نواقص موجود در آئین نامه، برداشت های مختلف ادارات اجرا از آن و عدم پیش بینی امکانات لازم و کافی در به انجام رساندن تمام و کمال آئین نامه می باشد را نیز شناسایی کرده و با توجه به تنظیم و تصویب آئین نامه جدید، پیشنهاداتی نیز در این خصوص ارائه گردد.

واژگان کلیدی

سند رهنی، اجرای اسناد، اجرائیه، ارزیابی، مزایده، سند انتقال اجرایی، تخلیه.

فصل اول- مقدمه

اجرای اسناد رهنی همواره مورد توجه ذینفعان سند رهنی می باشد. اصولاً در هر سند موضوعات مختلفی وجود دارد که متضمن حقوقی برای ذینفع سند می باشد. به عنوان مثال در سند مالکیت مطابق ماده ۲۲ قانون ثبت، کسی که نام او در دفتر املاک مطابق مقررات به ثبت رسیده به عنوان مالک شناخته شده و حقوقی برای وی متصور است. از جمله اعمال حقوق مالکانه در ملک متعلق به خود. در سند رهنی نیز که مطابق مفادآئین نامه اجرای اسناد رسمی لازم الاجرا مصوب ۱۱/۰۶/۱۳۸۷ قابل اجرا بوده و تعهدات منجز در آن قابلیت اجرا را دارا می باشند، راهن و مرتهن به عنوان اطراف سند محسوب و هر یک از طرفین به موجب سند تنظیمی دارای حقوق مختلفی بوده و از سوی دیگر در صورت عدم ایفاء تعهدات، از ناحیه مرتهن مفاد آن به موقع اجرا گذارده شده و به عنوان ضمانت اجرا و اهرم فشار مناسبی که قابلیت استفاده در محاکم قضایی و شبه قضایی را نیز دارد، به کار می رود. لذا اجرای مفاد اسناد رهنی تخصص و دانش کافی در زمینه اجرای کامل مفاد و مقررات آن را می طلبد که لازم است در بدو امر متصدیان مربوطه از تبحر کافی به منظور اجرای صحیح مفاد آئین نامه مذکور را دارا باشند. همچنین لزوم رعایت تشریفات قانونی مربوط به اجرای مفاد اسناد رهنی نیز موضوع دیگری است که باید مورد توجه قرار گرفته و توجه خاصی به آن مبذول داشت. متأسفانه در برخی موارد مشاهده شده که متصدی اجرای سند به دلیل حجم بالای پرونده های اجرایی و عدم اشراف کامل به مسائل مربوطه از اعمال مفاد آئین نامه امتناع نموده و مطابق سلیقه و نظر خود نسبت به عملیات اجرایی مبادرت می نمایند و در مراحل پایانی اجرای سند نیز مشکلات عدیده ای چه از نظر شکلی و چه از نظر ماهوی در موضوع سند بوجود آورده و حتی موجبات تضییع حقوق هر یک از طرفین سند را فراهم آورده است. لذا در این جا سعی بر این است ضمن تشریح و بیان اجمالی درخصوص نحوه اجرای اسناد رهنی از تنظیم تا فسخ سند و بیان مسائل و مشکلات موجود در آئین نامه مورد استفاده از جمله امکان ارزیابی مورد وثیقه از خارج و براساس مشاهدات عینی و سوابق موجود، روند اجرای طولانی مدت از زمان صدور اجرائیه تا تخلیه ملک مورد رهن، عدم پیش بینی مهلت اعتراض در مرحله ارزیابی تجدیدنظر تا زمان مزایده و… بررسی و راهکاری جهت برطرف نمودن آنها ارائه نماییم.

فصل دوم- سند

گفتار اول- تعریف و اهمیت سند

مبحث اول- تعریف سند و ماهیت آن

سند به مفهوم اعم، در لغت به «آنچه بدان اعتماد کنند» آمده است ولی در مفهوم اخص و در اصطلاح حقوقی سند عبارتست از هر نوشته که در مقام دعوا یا دفاع قابل استناد باشد. (ماده ۱۲۸۴ ق.م)

بنابراین نوشته در صورتی می تواند سند تلقی شود که در دادرسی بتوان به عنوان دلیل به آن استناد نمود، خواه نوشته مزبور خط یا علامت باشد خواه رموز یا خطوط متداول یا غیر متداول که بین دو یا چند نفر به عنوان علامت برای روابط بین خود قرار داده اند. لیکن در هر حال نوشته را علی القاعده در صورتی می توان در معنای اصطلاحی سند به شمار آورد که دارای امضاء یا مهر یا اثر انگشت باشد.

مبحث دوم- اهمیت و فواید تنظیم سند:

با توجه به تعریفی که از سند بیان شد، می توان به این نتیجه مهم رسید که در صورتی که سند (چه رسمی و چه عادی) تمامی شرایط موجود برای کسب اعتبار و موجودیت خود را جهت تنظیم، رعایت نموده باشد، دارای اهمیت و فواید زیادی می باشد. لذا با عنایت به این امر مثلاً اگر سند رسمی شرایط مذکور در قانون مدنی را دارا باشد، دلیلی متقن و قانونی تلقی گردیده و طرح ادعای انکار یا تردید نسبت به آن مسموع نخواهد بود و یا در مورد سند عادی نیز به این نتیجه قائل شد که در صورت اثبات آن، باز هم دلیلی می باشد که بدون نیاز به ادله دیگر مفید فایده و مثبت حق می باشند. برای مثال می توان چک یا اسناد تجاری یا دفاتر تاجر را نام برد که گرچه اسناد عادی به شمار می روند، ولی می توانند در صورت اثبات آن، به عنوان دلیل در محاکم و سایر مراجع ذی صلاح به عنوان دلیل از آنها استفاده شود.

 

گفتار دوم – اقسام سند:

طبق دسته بندی مرسوم و قدیمی و با استنباط از مواد ۱۲۸۷- ۱۲۸۹ و ۱۲۹۳ قانون مدنی، اسناد را می توان به دو نوع رسمی و عادی تقسیم بندی کرد.

مبحث اول سند رسمی

به موجب ماده ۱۲۸۷ ق.م اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد مأمورین رسمی در حدود صلاحیت آن ها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند، رسمی است.

بنابراین سند، در صورتی رسمی محسوب می شود که شرایط مذکور در این ماده را دارا باشد که عبارتند از:

بند اول- شرایط رسمیت سند:

۱- تنظیم به وسیله مأمور رسمی: سند در صورتی رسمی به شمار می آید که توسط مأمور رسمی تنظیم شده باشد، چه خود مأمور مستخدم دولت باشد، مثل مأمور اداره ثبت اسناد یا غیر مستخدم مثل سردفتران اسناد رسمی که وابسته به قوه قضائیه می باشند.

لازم به ذکر است منظور از مأمور رسمی شخصی است که مأموریت او در قانون پیش بینی شده باشد، بنابراین نه تنها مأموران وزارتخانه ها و مأمورین شهرداری، بلکه اعضای هیأت مدیره کانون وکلای دادگستری و کانون کارشناسان رسمی و نیز مؤسسات و سازمان هایی که با اجازه قانون تأسیس شده اند را نیز می توان مأمور رسمی تلقی کرد.

۲- رعایت حدود صلاحیت مأمور در تنظیم سند: سند رسمی نه تنها باید به وسیله مأمور رسمی تنظیم شود، بلکه باید در حدود صلاحیت ذاتی و نسبی خود اقدام به انجام وظیفه نماید. لذا مأمور می بایست در نوع امری که سند آن را تنظیم
می نماید صالح باشد، یعنی صلاحیت ذاتی داشته باشد. مثلاً مأموری که برای ثبت دفتر املاک صلاحیت دارد، نمی تواند سندی را در دفتر اسناد رسمی تنظیم و ثبت نماید.

علاوه بر این، مأمور می بایست در محدوده صلاحیت صلاحیت نسبی خود اقدام به تنظیم سند نماید. مثل اینکه مأموری که مسئول ثبت وقایع فوت بیگانگان در حوزه تهران می باشد، نسبت به ثبت وقایع وفات بیگانگان خارج از حوزه تهران اقدام نماید.

بنابراین مأمور رسمی می بایست صلاحیت ذاتی و نسبی خود را رعایت نماید، در غیر اینصورت سند تنظیمی از عداد سند رسمی خارج خواهد شد.

۳- رعایت مقررات قانونی در تنظیم سند: مأمور رسمی باید در محدوده صلاحیت خود و «بر طبق مقررات قانونی» سند را تنظیم کرده باشد. (ماده ۱۲۸۷ ق.م)

لذا رعایت مقررات قانونی فوق، مستلزم رعایت تشریفاتی است که عدم توجه به آن یا سند را از رسمیت می اندازد و آن را به سند عادی تبدیل یا کلاً وصف سند را از نوشته فوق می گیرد و یا اینکه آن را از رسمیت نمی اندازد، مثل عدم رعایت مقررات راجع به حق تمبر (ماده ۱۲۹۴ ق.م)

بند دوم سند رسمی از دیدگاه قانون ثبت

استنباطی که از سند رسمی در قانون ثبت آمده بدین نحو است که مواد ۴۶ تا ۴۸ قانون ثبت بیان می کند: چنانچه عقود و معاملاتی که راجع به عین، منافع و حقوق املاکی که ثبت شده اند، در دفتر اسناد رسمی ثبت نشوند، در هیچ یک از محاکم و ادارات پذیرفته نخواهد شد. لذا طبق قانون ثبت چنانچه سندی مطابق قوانین در دفتر اسناد رسمی ثبت شده باشند، رسمی تلقی می شود. بنابراین جهت رفع مغایرت پیش آمده می توان اظهار داشت که سند رسمی از نظر قانون ثبت اخص است از سند رسمی مذکور در ماده ۱۲۸۷ ق.م. با این توضیح که هر سندی که از نظر قانون ثبت رسمی است، از نظر قانون مدنی نیز رسمی تلقی می گردد. اما ممکن است سندی از نظر قانون مدنی رسمی باشد، اما از نظر قانون ثبت رسمیت نداشته باشد.

به عبارت دیگر جهت رفع تعارض موجود چنین استنباط می شود که از آنجایی که حقوق ثبت واجد جنبه شکلی بوده و به هیچ وجه نباید مقررات آن را در ماهیت عقود و قراردادها و معاملات مورد استناد قرار داد، مفهوم ماده ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت ناظر به بی اعتباری اسناد مربوط به معاملات فوق نبوده و می تواند در صورت اثبات اصالت آن و انتساب آن به متعهد و امضا کنندگان آن، واجد اعتبار گردد و این امر از بدیهیات حقوقی بوده و با عنایت به اینکه دادگستری مرجع عمومی رسیدگی به تظلمات وارده به عموم مردم می باشد، منتفع می تواند از اسناد عادی که متضمن و در بردارنده حقوقی به نفع وی است، در صورت استنکاف متعهد و با استفاده از همان سند عادی، تعهدات مندرج در آن را برای استیفای حقوق خود از طریق طرح دعوا در دادگاه های عمومی حقوقی مطالبه نماید.

بند سوم- مزایای سند رسمی

مزایای اسناد رسمی عبارتند از :

۱- اسناد رسمی درباره طرفین تنظیم کننده و جانشین قانونی آنها مثل ورثه معتبر می باشد.

۲- تاریخ تنظیم سند رسمی نه تنها نسبت به طرفین معامله بلکه نسبت به سایر اشخاص نیز اعتبار دارد.پس اگر به عنوان مثال دو نفر با سند رسمی اتومبیلی را معامله نمایند و سپس فروشنده با سند عادی به تاریخ قبل یا بعد از معامله با سند رسمی، همان اتومبیل را معامله کند، تاریخ سند رسمی نسبت به شخص ثالث یا معامل با سند عادی نیز معتبر بوده و   نمی تواند صرفاً به استناد سند عادی اتومبیل را از ملکیت معامل با سند رسمی خارج نماید.

۳- در مقابل سند رسمی انکار و تردید مسموع نیست و صرفاً نسبت به آن می توان ادعای جعل کرد. زیرا اصل بر صحت و اصالت سند رسمی است، مگر اینکه مدعی جعل بتواند در محاکم ثابت کند که سند فوق به جهتی از جهات قانونی از اعتبار افتاده است.

۴- اسناد رسمی و اسنادی که که در حکم آن می باشند مزایایی از حیث آیین دادرسی مدنی برخوردار هستند. برای مثال دارنده این گونه اسناد چنانچه بخواهد قبل از صدور حکم دادگاه اموال طرف قابل را توقیف یا تامین نماید، درخواست تامین خواسته بدون پرداخت خسارت احتمالی از سوی وی پذیرفته خواهد شد.

 

مبحث دوم سند عادی

بند اول مصادیق سند عادی

به موجب ماده ۱۲۹۳ ق.م: هر گاه سند به وسیله ی مأمورین رسمی تنظیم اسناد تهیه شده، لیکن مأمور صلاحیت تنظیم آن سند را نداشته باشد و یا رعایت مقرره قانونی را در تنظیم سند نکرده باشد، سند مزبور در صورتی که دارای امضاء یا مهر طرف باشد، عادی است.

از سوی دیگر به موجب ماده ۱۲۸۹ ق.م: اسنادی که حتی یکی از ارکان سند رسمی را نداشته باشد، اما دارای امضاء یا مهر یا اثر انگشت طرف باشد، عادی است.

به این تعاریف می توان بند دیگری را نیز اضافه نمود که کلیه افراد مشمول مواد فوق نسبت به امضای هر
نوشته ای اقدام نمایند، می توان اسناد تنظیمی فوق را نیز سند عادی برشمرد.

بند دوم اعتبار اسناد عادی

برخلاف مزایا و امتیازاتی که برای سند رسمی ذکر شد، سند عادی فاقد موارد فوق بوده و در صورتی که در محکمه مورد انکار یا تردید قرار گیرد، در صورتی معتبر شمرده می شود که شخصی که به آن استناد نموده، اصالت انتساب آن را اثبات نماید و یا اینکه شخصی که علیه وی سند عادی ارائه شده، صدور آن را از جانب خویش بپذیرد.

ضمناً در صورت وارد نمودن خدشه به اصالت سند عادی و اثبات آن در دادگاه می توان از آن به عنوان دلیل متقن استفاده نمود و ادعای انکار یا تردید در مقابل آن قابلیت استماع را نخواهد داشت.

گفتار سوم – قدرت اجرایی سند رسمی

مبحث اول – تعریف

برخی از اسناد ممکن است لازم الاجرا باشند و سند لازم الاجرا به مفهوم اعم سندی است که متعهدله می تواند با مراجعه به تشکیلات اجرایی و بدون نیاز به اثبات آن، الزام مفاد مندرج در سند را از متعهد بخواهد و تشکیلات مربوطه نیز عنداللزوم با همکاری نیروی انتظامی اقدام به اجرای مفاد سند فوق به نفع متعهدله می کند.

مبحث دوم اسناد لازم الاجرا

لازم الاجرا بودن سند امتیاز قابل توجهی می باشد، زیرا دارنده را از مراجعه به دادگستری معاف می کند و شخص        می تواند مستقیماً اجرای آن را از مراجع اجرایی پیش بینی شده در قوانین مربوطه تقاضا نماید. لذا با توجه به این امر و اهمیت آن و لزوم جلوگیری از پایمال شدن حقوق افراد، تنها اسنادی می توانند از مزایای فوق بهره مند شوند که صرفاً قانون اقدام به تصریح آن کند.

ضمناً ذکر این نکته نیز لازم و ضروری است، تمامی اسناد رسمی لزوماً لازم الاجرا نبوده و از توان اجرایی برخوردار     نمی باشند. مثلاً سند مالکیت اگرچه سند رسمی می باشد، اما در هیچ قانونی لازم الاجرا بودن آن پیش بینی نشده است. در نتیجه اگر ملکی دارای سند رسمی باشد و ثالثی آن را غصب نماید مالک راهی جز مراجعه به دادگستری و گرفتن حکم لازم الاجرای خلع ید ندارد. مضاف بر اینکه لازم الاجرا بودن ویژه اسناد رسمی نیست، بلکه قانونگذار برخی از اسناد عادی را نیز لازم الاجرا اعلام نموده است. برای مثال چک اگرچه سند عادی است اما به موجب ماده ۱ قانون صدور چک در حکم سند لازم الاجرا می باشد.

همچنین در اجرای مواد ۹، ۱۱، ۱۲، ۱۳ و ۱۴ قانون عملیات بانکی بدون ربا قراردادهای بین بانکها و اشخاص در ارتباط با اعطای تسهیلات در حکم سند لازم الاجرا بوده و تابع مفاد آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی می باشد.

افزون بر تشکیلات اجرای دادگستری و ثبت، تشکیلات اجرایی دیگری نیز وجود دارد که هر یک اسناد
لازم الاجرای مربوط به خود را اجرا می نمایند که از آن جمله می توان به اجرای ادارات دارایی، گمرک، تامین اجتماعی و غیره اشاره نمود که نسبت به اجرای مفاد برگ تشخیص قطعی مالیات و حقوق گمرکی علیه مؤدیانی که از پرداخت آن خودداری  می نمایند، اشاره کرد.


فصل سوم: عقد رهن

گفتار اول: تعریف عقد رهن

از نظر دستوری، رهن مصدر است و در لغت به معنای ثبوت و دوام می باشد و در معنای دیگر هم بازداشتن و یا حبس نیز گفته می شود. در فرهنگ عمید نیز به معنی آنچه نزد کسی بگذارند و به قدر ارزش آن پول قرض کنند، نیز تعریف شده است.

مبحث اول: عقد رهن در فقه

در فقه نیز ماده ۷۰۱ مجله الاحکام در تعریف رهن می گوید: «الرهن حبس مال و توقیفه فی مقابله حق یمکن استیفاوه منه و یسمی ذلک المال مرهوناً او رهناً» (پاورقی- تحریرالمجله، ج ۲، ص ۲۹۴، شیخ محمد حسین آل کاشف الغطاء)

بدین معنی که رهن عبارتست از بازداشت یا حبس مال در ازاء حقی تا استیفاء آن از مال مورد رهن ممکن گردد که به آن مال، مال مرهونه یا رهن می گویند.

فقهای امامیه نیز رهن را به «هو وثیقه للدین» (پاورقی- شهید ثانی، شرح لمعه، ج ۴، ص ۵۱) یا «وثیقه للدین المرتهن» (پاورقی- محقق، شرایع، کتاب رهن- شیخ محمدحسین نجفی، جواهر الکلام، ج ۲۵، ص ۹۴) و نیز «عقد شرع للاستیثاق علی الدین» (پاورقی- علامه حلی، تذکره، ج۲، ص ۱۰) تعریف کرده اند که تعریف اخیر با تعریفی که در ماده ۷۷۱ ق.م از عقد رهن به عمل آورده، شباهت بیشتری دارد.

مبحث دوم: عقد رهن در قانون مدنی

در قانون مدنی ماده ۷۷۱ در تعریف عقد رهن می گوید: رهن عقدی است که به موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه به دائن می دهد، رهن رهنده را راهن و طرف دیگر را مرتهن می گویند. ضمناً با توجه به ماده ۷۸۴ ق.م به مال مورد وثیقه نیز عنوان رهن اطلاق می شود، زیرا در آن ماده آمده است که «تبدیل رهن به مال دیگر با تراضی طرفین جایز است» که مقصود تبدیل وثیقه یا عین مرهونه بوده که با کلمه رهن بیان شده است. بدین ترتیب به موجب عقد رهن، طلبکار یک حق عینی به وثیقه (رهن) پیدا کرده و درجهت وصول طلب خود نسبت به سایر طلبکاران حق تقدم خواهد داشت.

گفتار دوم: موضوع عقد رهن

با توجه به اینکه عقد رهن نیز همانند سایر عقود و قراردادها، برمبنای توافق حاصله میان راهن و مرتهن حاصل می شود، می باییست از قواعد عمومی قراردادها تبعیت نموده و از شرایط مذکور در ماده ۱۹۰ ق.م برخوردار باشد. لذا قصد و رضای طرفین، اهلیت طرفین در انعقاد معامله، مشروعیت جهت معامله و نیز معین بودن موضوع مورد معامله شرایطی می باشند که وجود آنها جهت صحت عقد رهن لازم و ضروری می باشند.

فلذا با توجه به ماده ۷۷۲ ق.م که مقرر می دارد: «مال مرهون باید به قبض مرتهن یا به تصرف کسی که بین طرفین معین می گردد داده شود» شرطی جدید علاوه بر شروط ذکر شده جهت صحت عقد رهن مورد نیاز است و آن شرط قبض می باشد. بدین معنی که عقد رهن علاوه بر ایجاب و قبول نیاز به عملی دارد که در ماده ۷۷۲ ق.م تصریح بدان شده است و آن تحویل و در اختیار دادن آن مال مرهونه به دست مرتهن یا قائم مقام وی می باشد. فلذا در صورتی که مال مورد رهن در اختیار یا تصرف راهن نباشد و یا اینکه به صورت موقت در دسترس وی نباشد، قبض آن میسور نبوده و عقد رهن محقق نخواهد شد. البته حسب تصریح در ادامه ماده ۷۷۲ ق.م استمرار قبض شرط صحت معامله نبوده و به محض اطمینان از قابلیت دسترسی به مال مرهونه، عین مال جهت انتفاع و بهره برداری می تواند در اختیار مالک یا راهن قرار گیرد.

مبحث اول: عین بودن مورد رهن

ماده ۷۷۴ ق.م صراحتاً بیان می دارد: «مال مرهون باید عین معین باشد و رهن دین و منفعت باطل می باشد. لذا با توجه به تصریح فوق و به علت اینکه دین یا منفعت را نمی توان به قبض در آورد، نمی توانند موضوع عقد رهن واقع شوند و درخصوص عین کلی نیز با توجه به علت ذکر شده، اگرچه حسب مواد ۳۵۰ و ۳۵۱ ق.م می توانند موضوع خرید و فروش و عقد بیع قرار گیرد، در عقد رهن نمی تواند موضوع عقد مزبور باشد. به عنوان مثال کشاورزی می تواند ده خروار گندم را به صورت کلی خرید و فروش نماید، اگرچه در انبار موجود نباشد. لیکن همان گندم را نمی تواند موضوع عقد رهن قرار دهد.

اما در خصوص کلی در معین که در حکم عین معین می باشد با توجه به اینکه در حال عقد موجود بوده و در دسترس راهن می باشد می تواند موضوع عقد رهن قرار گیرد و قبض آن نیز می تواند به دو نحو صورت پذیرد: ۱- انتخاب بخشی معین از مال توسط راهن و تسلیم آن به مرتهن ۲- تسلیم کل مال به مرتهن از سوی راهن که بخشی از آن مورد وثیقه می باشد.

مبحث دوم: رهن دین

در فقه امامیه اکثر نویسندگان رهن دین را درست تلقی نموده و بنابر همین عقیده قبض را شرط صحت عقد رهن      نمی دانند ولی با توجه به اینکه قانون مدنی از نظر کسانی تبعیت می کند که در عقد رهن، قبض را شرط صحت معامله می دانند، رهن دین را صراحتاً در ماده ۷۷۴ قانون مدنی باطل اعلام نموده است، و علتی را که در تأیید بطلان رهن دین می دارد، این است که هدف از رهن تضمین وصول حق و طلبی است که بستانکار از بدهکار دارد. این در حالی است که چگونه می توان دینی را که وصول آن خود محل تردید بوده را به عنوان وثیقه و وسیله ای جهت وصول طلب قرار داد. ضمناً دین یک امر کلی بوده و قبض آن نیز از سوی مرتهن غیرممکن می باشد.

البته نظریه فوق تاحدودی توسط نویسندگان حاضر من جمله دکتر کاتوزیان تعدیل شده است و بیان می دارند که در دنیای کنونی، اشخاص از حیث اعتبار و توانایی مالی و حیثیت و صداقت یکسان نبوده و چه بسا دیون آنها اعتباری به مراتب بالاتر از وثیقه عینی برخی افراد می باشد.

مبحث سوم: رهن منفعت

ماده ۷۷۴ قانون مدنی در تأیید نظر مشهور فقها رهن منفعت را باطل دانسته و در تأیید آن بیان می دارد که به این خاطر که منفعت به صورت تدریجی و به مرور زمان در عین حاصل می شود و ایجاد هر جزئی از منفعت ملازمه با تلف جزء پیش آن دارد، لذا هیچ وقت نمی توان تمام منفعت یک عین را به مرتهن تسلیم نمود و ضمناً در صورت شرط دانستن قبض در عقد رهن، بخاطر تلف جزئی از منافع در اثر مرور زمان، قبض کامل آن در هنگام عقد غیرممکن است. مثلاً در منافع حاصله از درخت مادامی که میوه بصورت خارجی بر روی درخت به ثمر نشست، رهن آن غیر ممکن بوده و رهن منافع آن باطل می باشد.

البته در جهت استفاده از منفعت در عقد رهن و با توجه به نیاز جامعه در استفاده از چنین فرصتی راهن می تواند به مرتهن وکالت دهد که منافع مالی را به شخص دیگری انتقال داده و در مقابل عوض بدست آمده وثیقه طلبکار قرار گیرد. همچنین می توان منافع را به مرتهن انتقال داد و شرط شود اجاره بهای استفاده از منافع مال نزد مرتهن به عنوان وثیقه باقی بماند.

مبحث چهارم: قابلیت تملک عین مرهونه

هدف کلی از رهن این است که طلبکار بتواند در صورتی که بدهکار از پرداخت دیون خودداری نمود، از محل فروش وثیقه مورد نظر، طلب خود را استیفاء نماید. لذا بر همین اساس در ماده ۷۷۸ ق.م بیان شده است که «اگر شرط شده باشد که مرتهن حق فروش عین مرهونه را ندارد، باطل است» که طبق نظر مشهور، منظور از بطلان، بطلان عقد است نه شرط.

بنابراین از ماده می توان نتیجه گرفت که مال مورد رهن نیز باید دارای شرایط زیر باشد تا بتوان آن را مورد رهن قرار داد:

۱- مال به ملکیت درآمده باشد. پس رهن اموالی چون زمین موات و آن مباح جایز نیست.

۲- مالی که از ملکیت خارج شده باشد را نمی توان به رهن گذاشت مثل مال وقفی.

۳- مالی که قابلیت تملک ندارد نیز نمی تواند موضوع عقد رهن قرار گیرد مثل اموال عمومی و راهها.

۴- اموالی که منفعت عقلایی نداشته و یا مشروع نباشند نیز نمی توان موضوع موضوع عقد رهن قرار داد. مثل مواد مخدر ممنوع، زیرا قابلیت فروش و تملک از سوی مرتهن را ندارد. ضمناً ماده ۷۷۳ ق.م نیز در تأیید این مطلب بیان می دارد که «هر مالی که قابل نقل و انتقال قانونی نیست نمی تواند مورد رهن واقع شود».

حال پرسشی که میان می آید این است که اموالی که ذاتاً قابل خرید و فروش می باشند، لیکن موقتاً براساس مقررات یا سیاست های دولت خرید و فروش آنها جهت تنظیم بازار یا بنا به اهداف خاصی غیرقابل فروش باشد را نیز می توان مورد رهن قرار داد یا خیر؟ پاسخ این است که طبق نظر دکتر کاتوزیان این اموال را نیز می توان مورد رهن قرار داد، لیکن    می بایست برحسب عرف، شرایط و قابلیت فروش اینگونه اموال را درنظر گرفت. به این معنی که اگر ممنوع بودن مال موردنظر چندان طولانی باشد که در نظر عرف خاصیت وثیقه بودن خود را از دست بدهد، رهن باطل است. مثل ملکی که نتوان آن را تا نود سال فروخت.

گفتار سوم: آثار عقد رهن

با اینکه عقد رهن میان طلبکار و بدهکار (راهن) تنظیم می گردد، و قاعدتاً می بایست آثار آن نیز متوجه طرفیت معامله گردد لیکن با توجه به ویژگی هایی که این عقد دارد در مواردی نسبت به اشخاص ثالث نیز آثاری دارد که مختصراً     می توان بیان نمود با توجه به اینکه این عقد حق عینی برای طلبکار نسبت به مورد رهن ایجاد می کند، این حق برای وی جهت تعقیب مال حتی در صورتیکه در اختیار اشخاص ثالث باشد، را نیز ایجاد می کند. از طرفی دیگر مرتهن جهت استیفای طلب خود از سایر طلبکاران در مال مورد رهن تقدم و ارجحیت دارد. لذا در سه مبحث آثار عقد رهن را نسبت به راهن، مرتهن و اشخاص ثالث مورد بررسی قرار خواهیم داد:

مبحث اول: آثار عقد رهن نسبت به راهن

اگر چه به محض انعقاد عقد رهن، برخی اختیارات مالک در عین مرهونه محدود شده و کاهش می یابد، لکن حق مالکیت وی در آن از بین نمی رود و به همین خاطر است که قانون مدنی در ماده ۷۸۶ می گوید: ثمره رهن و زیادتی که ممکن است در آن حاصل شود، در صورتی که متصل باشد جزء رهن خواهد بود، و در صورتیکه منفصل باشد، متعلق به راهن است. در واقع هر دو ثمره (متصل و منفصل) به مالک عین مرهونه تعلق دارد، منتها ثمره متصل از توابع رهن و ثمره منفصل آزاد است.

لذا درخصوص محدودیت های ناشی از عقد رهن نسبت به راهن همه فقها اجماع بر این دارند که تصرفاتی که از سوی راهن منجر به انتقال مالکیت گردد ممنوع می باشد، لیکن درخصوص نحوه استفاده از مال مرهون در میان فقها اختلاف وجود داشته و قول مشهور بر این عقیده می باشد که تنها تصرفاتی از سوی راهن مجاز است که نفع و سود به مال مورد رهن برساند و ارزش آن را بالا ببرد، در مقابل نیز عده ای معتقدند که براساس قاعده تسلیط و لاضرر، استفاده از مال مورد رهن برای راهن مباح بوده و تا جایی که از بهای عین مرهونه نکاهد، ایرادی ندارد.

در نظام حقوقی ما نیز آنچه که بیشتر مورد قبول می تواند واقع شود و مصالح طرفین عقد رهن را رعایت نماید، نظر دوم است که عرف جامعه نیز آن را به صورت عملی پذیرفته است. اگر چه در رویه قضایی هنوز هم رویه قاطعی در این خصوص ایجاد نشده است.

مبحث دوم: آثار عقد رهن نسبت به مرتهن

با توجه به اینکه از شرایط عقد رهن، لزوم قبض آن توسط مرتهن می باشد، ممکن است استمرار آن نیز در ید مرتهن شرط شود، لذا در این مورد مرتهن با اجازه راهن اختیار نگهداری مال را داشته و به نوعی امین محسوب می شود، لیکن تصرفات مرتهن در عین مرهونه تنها در حد نگهداری از آن و تصرفاتی است که برای حفظ عین مرهونه ضرورت دارد و استفاده از عین مرهونه به جهت اجاره یا سکونت یا غیره تنها با اذن مرتهن ممکن می باشد. اثر دیگری که عقد رهن نسبت به مرتهن دارد و می تواند به عمده ترین و مهمترین هدف از رهن باشد، استیفاء طلب مرتهن از مال مرهونه      می باشد که ماده ۷۷۹ قانون مدنی بیان می کند: «هرگاه مرتهن برای فروش عین مرهونه وکالت نداشته باشد و راهن هم برای فروش آن و اداء دین حاضر نگردد، مرتهن به حاکم رجوع می نماید تا اجبار به بیع یا اداء دین به نحو دیگر بکند».

بنابراین براساس ماده فوق راهن به سه روش می تواند از مال مورد رهن استیفاء طلب خود را بکند: ۱- اقدام به فروش از طریق وکالت اخذ شده از سوی راهن ۲- رجوع به راهن و فروش رهن از جانب وی ۳- رجوع به حاکم و اجبار راهن به فروش مال مرهونه.

البته امروزه و با توجه به وجود ماده ۳۴ اصلاحی قانون ثبت و به تبع آن آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی
لازم الاجرا حق فروش مال مرهونه توسط مرتهن حتی در صورت داشتن وکالت فروش محل تردید بوده و رویه قضایی و عملی محاکم و ادارات اجرای ثبت براین است که تنها می توان از طریق صدور اجراییه و تقاضای فروش از راه مزایده نسبت به استیفای طلب از آن اقدام نمود که در فصول آتی نسبت به بررسی و توضیح آن خواهیم پرداخت.

مبحث سوم: آثار عقد رهن نسبت به ثالث

الف) حق تقدم

این حق بدین معنی است که طلب مرتهن بر طلب سایر افراد نسبت مال مورد رهن مقدم بوده و هرگاه عین مال مرهونه فروخته شود ابتدا نسبت به استیفاء طلب مرتهن اقدام می گردد و در صورتی که از فروش مال مرهونه چیزی باقی نماند، طلبکاران مؤخر می توانند از آن استیفاء طلب کنند. ماده ۷۸۰ ق.م نیز در همین مورد مقرر می دارد: «برای استیفاء طلب خود از قیمت رهن، مرتهن بر هر طلبکار دیگری رجحان خواهد داشت». ضمناً ماده ۲۲۷ قانون امور حسبی در مورد پرداخت دیون متوفی از ترکه و مواد ۱۵۴ به بعد قانون تجارت نیز در بحث ورشکستگی تاجر، این حق تقدم را برای مرتهن شناسایی کرده است.

البته این حق تقدم صرفاً نسبت به عین مال مرهونه نبوده و شامل همه متعلقات و منافع متصل آن نیز می گردد. همچنین در مواردی که به تراضی طرفین عقد رهن، مال مورد رهن به مال دیگری تبدیل می گردد، حق تقدم شامل بدل مرهونه نیز می شود.

ب) حق تعقیب

با توجه به اینکه با انعقاد عقد رهن، حق عینی تبعی برای مرتهن نسبت به مال مرهونه ایجاد می شود و تضمینی برای وی جهت مطالبه طلب می باشد، حتی در صورتی که با اذن مرتهن، مال مورد رهن به فروش می رسد، حق وی نسبت به مال از بین نرفته و بنابراین مرتهن می تواند نسبت به فروش مال مرهونه جهت پرداخت طلب خود در ید کسی غیر از راهن نیز اقدام نماید.


فصل چهارم: اجرای سند رهنی

گفتار اول: صدور اجراییه

به محض وقوع عقد رهن، برای مرتهن حقی ایجاد می شود که در صورت عدم پرداخت دین توسط راهن، مرتهن       می تواند از طریق مراجع ذیصلاح، درخواست صدور اجراییه کرده و از طریق مزایده ملک یا مال مرهونه، نسبت به وصول مطالبات خود اقدام نماید. لذا جهت انجام این امر از سوی مرتهن، شرایطی وجود دارد تا بعد از حصول شرایط فوق حق مرتهن در صدور اجراییه محرز و مراجع ذیصلاح نسبت به اجرای آن اقدام می نمایند.

مبحث اول: شرایط صدور اجراییه

۱- وجود سند

اولین شرط در جهت احقاق حق تقاضاکننده صدور اجراییه، وجود سند است. این امر بدان معناست که در صورتی که مبنای طلب خواهان یا تقاضاکننده صدور اجراییه، می بایست سندی باشد که نشان دهنده وجود حقی برای وی در مقابل وجود دینی بر عهده مدیون است. لذا در فرضی که طلبکار خود را محق دانسته و تقاضای صدور اجراییه را می نماید، محکمه یا اداره ثبت ابتدا به ساکن نسبت به بررسی سندی که مبین این حق می باشد اقدام می نماید و در صورتیکه سندی برای وی محرز نگردید، طلبکار ناچار به اقدام علیه بدهکار از طریق ارائه دادخواست به دادگاه صالح جهت اثبات حقانیت خود می باشد. از جمله اسنادی که می توانند نشان دهنده طلب تقاضاکننده صدور اجراییه باشد می توان سند رهنی، سند نکاح (ازدواج)، چک، قبوض اقساطی، عوارض شهرداری، هزینه های مشترک آپارتمانها و قراردادهای اعطاء تسهیلات به مشتریان بانکها می باشد.

۲- سند رسمی لازم الاجرا، منجز و محقق الوقوع باشد.

این بدان معنی است که سند رسمی، می بایست منجز بوده و مشروط به تحقق امری در خارج نباشد. البته وصف رسمی بودن سند به خاطر کثرت و خصیصه ویژه ای که اینگونه اسناد در لازم الاجرا بودن دارا می باشند، اطلاق می شود و سند عادی که لازم الاجرا باشد و بتوان برای آن تقاضای صدور اجراییه را نمود نیز وجود دارد که مهمترین اینگونه اسناد عادی، چک می باشد.

۳- تقاضای ذینفع

به موجب ماده ۴۷ آیین نامه قانون دفاتر اسناد رسمی، تقاضای صدور ورقه اجراییه می بایست به وسیله تقاضانامه از ناحیه ذینفع یا قائم مقام وی از دفتر اسناد رسمی که سند مورد اجراییه در آن دفتر ثبت شده است، به عمل آید.

۴- جهت و مبنای قانونی برای صدور اجراییه

مبنای شرط فوق نیز ماده ۴۹ آیین نامه قانون دفاتر اسناد رسمی می باشد که اشعار می دارد: «دفتری که سند مورد تقاضای اجرا در دفتر او ثبت شده، پس از اطمینان به هویت تقاضاکننده و تشخیص اینکه حق مطالبه اجرای مفاد سند را دارد، سواد سند را در سه نسخه تهیه کرده و به اداره ثبت می فرستد».

۵- صلاحیت مرجع صادرکننده

درخصوص صلاحیت مرجع صادرکننده نیز می توان قائل به تفصیل شد. بدین معنی که به موجب قوانین موضوعه صلاحیت صدور اجراییه ای که از سوی محاکم رأی به اجرای حکم داده می شود، اجرای احکام دادگاه می باشد که     می تواند یا مدنی و یا کیفری باشد و نیز مرجع صادرکننده اجراییه درخصوص مفاد اسناد رهنی، دفترخانه تنظیم کننده سند رهنی می باشد.

مبحث دوم: مراجع صدور اجراییه

درخصوص مراجعی که صالح به صدور اجراییه می باشند ماده ۲ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا تکلیف را مشخص کرده است.

بند اول: دفاتر اسناد رسمی

به موجب بند الف ماده ۲ آیین نامه مذکور در مورد اسناد رسمی لازم الاجرا و نیز املاک مورد وثیقه اعم از اینکه ملک مورد وثیقه ثبت شده و یا در جریان ثبت باشد، از دفترخانه ای که سند رهنی را تنظیم کرده است تقاضای صدور اجراییه بعمل می آید. لذا بنابر ماده فوق مرجع صالح جهت تقاضای صدور اجراییه، دفترخانه تنظیم کننده سند رسمی می باشد.

درخواست صدور اجراییه، به موجب تقاضایی کتبی از سوی مرتهن صورت می گیرد که به آن تقاضانامه صدور اجراییه   می گویند. به موجب ماده ۴ آیین نامه در تقاضانامه می بایست نکات ذیل رعایت گردد:

۱- میزان اصل طلب.

۲- میزان سود.

۳- حق بیمه که بستانکار طبق شرایط سند پرداخت کرده باشد.

۴- میزان خسارت تأخیر تأدیه که طبق نظر شورای نگهبان اخذ آن مغایر با موازین شرعی و قانونی بوده و براساس تبصره ماده ۴ همین آیین نامه تنها بانکها و مراجعی که قانوناً حق دریافت آنرا دارند، مجاز به اخذ آن می باشند.

لازم به ذکر است محاسبه سود و خسارت تأخیر تأدیه تا تاریخ صدور اجراییه با بانکها بوده و پس از آن تاریخ تا وصول طلب محاسبه فوق با اداره ثبت می باشد.

بعد از تقاضای صدور اجراییه، سردفتر اجراییه را صادر و ممهور به مهر اجرا شود نموده و جهت شروع اقدامات اجرایی به مسئول اجرای ثبت ارسال می کند، که امروزه در شهرستانها مسئول اجرا واحدی مجزا در ادارات ثبت هر حوزه ثبتی     می باشد و در تهران نیز اداره سوم اجرای اسناد رسمی، صالح جهت رسیدگی و انجام عملیات اجرایی نسبت به اسناد رهنی می باشد.

بند دوم: دادگاه

براساس قسمت دوم بند الف ماده ۲ آیین نامه در مورد سایر اسناد راجع به املاکی که ثبت در دفتر املاک نشده است، برای اجرای مفاد سند، ذینفع می بایست به دادگاه صالحه مراجعه نماید.

گفتار دوم: ابلاغ

بعد از وصول اجراییه به مسئول اجرای ثبت، اجراییه می بایست طبق مقررات و تشریفات خاصی و با رعایت ماده ۱۳ و ۱۴ آیین نامه اجرا ابلاغ گردد که این ابلاغ واجد آثار مهم و تعیین کننده ای می باشد که در جای خود به تفصیل در این خصوص بحث خواهد شد.

مبحث اول: انواع ابلاغ

الف) ابلاغ واقعی: وقتی محقق می شود که ورقه موضوع ابلاغ، طبق تشریفات قانونی به شخص مخاطب در مورد اشخاص حقیقی یا به شخصی که صلاحیت وصول ورقه را دارد و در مورد اشخاص حقوقی، توسط مأموری که مسئول اجرای ابلاغ می باشد تحویل و رسید دریافت و مراتب را گزارش دهد.

ب) ابلاغ قانونی: در صورتی که مفاد اوراق طبق تشریفات قانونی به طریقی غیر از تحویل به مخاطب به او اطلاع داده شود، ابلاغ قانونی می گویند.

مبحث دوم: اقامتگاه اشخاص حقوقی و حقیقی

در بحث راجع به ابلاغ، موضوع اقامتگاه نیز مطرح می گردد که به صورت مختصر به قرار ذیل است:

براساس ماده ۱۰۰۲ ق.م اقامتگاه هر شخص عبارت از محلی است که در آنجا سکونت داشته و مرکز مهم امور او نیز آنجا باشد. اگر محل سکونت شخصی غیر از مرکز مهم امور او باشد، مرکز امور او اقامتگاه محسوب است. اقامتگاه اشخاص حقوق مرکز عملیات آنها خواهد بود.

مبحث سوم: روند ابلاغ در اجرای ثبت

به موجب ماده ۱۴ آیین نامه اجرا، در صورتی که متعهد مقیم محل حوزه ثبتی مرجع صدور اجراییه باشد، مسئول اجرا نام مأمور ابلاغ را در آن نوشته و جهت ابلاغ به مأمور تسلیم می نماید و در صورتی که متعهد مقیم حوزه ثبتی دیگری باشد برگهای اجرایی ظرف ۲۴ ساعت به ثبت محلی که متعهد مقیم آنجاست ارسال می شود.

به نحو عملی امروز در ادارات اجرا، وظیفه ابلاغ اوراق به ادارات پست هر محل ارجاع شده و اکثر اوراق اجرایی توسط ارگان فوق صورت گرفته و پس از اخذ رسید دریافت از گیرنده ذیل نسخه ثانی، اوراق اجرایی به ادارات اجرا عودت داده می شود.

مبحث چهارم: ضمانت اجرا و آثار ابلاغ اجراییه

نظر به اینکه ابلاغ اجراییه متضمن آثار مالی و غیرمالی زیادی به عهده مدیون می باشد  و در مواردی که
وثیقه گذار غیر از مدیون اصلی می باشد، ماده ۱۰۷ آیین نامه اجرا، ادارات اجرا را مکلف نموده است که عملیات اجرایی می بایست علیه مدیون و وثیقه گذار ادامه یابد. پس بنابراین ابلاغ اجراییه در مورد فرض مذکور می بایست به وثیقه گذار نیز براساس بند ۲۳۷ مجموعه بخشنامه های ثبتی ابلاغ گردد.

ضمانت اجرای ابلاغ اجراییه نیز به موجب ماده ۲۱ آیین نامه بدین صورت است که در صورتی که اجراییه به متعهد ابلاغ شود، وی می بایست ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ مفاد آن را اجرا کند یا ترتیبی برای پرداخت دین خود بدهد.

در صورتی که متعهد پس از ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اجراییه جهت پرداخت تعهدات خود ترتیبی اتخاذ ننماید، نه تنها عملیات اجرایی جهت وصول طلب آغاز خواهد شد، بلکه به موجب ماده ۱۳۵ آیین نامه اجرا مبلغی از بابت حق الاجرا نیز از مدیون دریافت خواهد شد.

 

 

گفتار سوم: ارزیابی

پس از ابلاغ اجراییه در صورت عدم تسویه بدهکار، اقدامات اجرایی جهت مزایده ملک ترهینی آغاز می گردد و مراتب پس از اخذ استعلام جریان ثبتی از اداره ثبت منطقه، با تعیین کارشناس جهت انجام امر ارزیابی ادامه پیدا می کند. در این صورت ارزیاب به محل ملک مراجعه و ضمن تهیه گزارش کارشناسی مراتب را به اجرای ثبت محل اعلام می کند.

نکته: متأسفانه در آیین نامه اجرا موردی پیش بینی نشده که در صورت عدم همکاری مالک یا متصرف ملک در امر بازدید، تکلیف کارشناس چیست و به صورت عملی نیز اگر چنین موردی بوجود بیاید، کارشناس قادر به انجام ارزیابی نبوده و براساس ظواهر و بازدید محوطه ملک نمی تواند به ارائه گزارش کارشناسی اقدام نماید. چه بسا که در همین مورد، بسیاری از کارشناسان با واقعیات موجود در ملک مواجه نشده و حتی موجبات تخلف کارشناسان را نیز فراهم می آورد. از طرفی دیگر در این صورت بدلیل سکوت قانونگذار عملاً اقدامات اجرایی با توقف قهری مواجه شده و راه وصول مطالبات بستانکاران یا بانکها را با معضل و چالشی بزرگ مواجه می نماید. البته امید است در آینده نزدیک با توجه به تصویب آیین نامه جدید اجرای مفاد اسناد رسمی، مشکل فوق به نحوی که مغایر با حقوق بدهکار و متصرفین ملک نباشد و از طرفی وصول مطالبات و اقدامات اجرایی را با خللی مواجه ننماید، هموار و برطرف شود.

لذا پس از رسید گزارش کارشناسی مراتب ارزیابی و قیمت تعیین شده می بایست به موجب ماده ۹۸ آیین نامه به طرفین ابلاغ گردد و در آن میزان دستمزد کارشناس نیز اعلام گردد.

مبحث اول: مراحل ارزیابی

به موجب آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی، در صورتی که هریک از طرفین به گزارش ارزیابی اعتراض داشته باشند،  می توانند نسبت به مبلغ آن اعتراض داشته و موضوع به مرحله تجدیدنظر ارجاع گردد. (ماده ۱۰۱ آیین نامه اجرا)

لیکن درخصوص اینکه بعد از مرحله تجدیدنظر، آیا می توان موضوع را به هیئت کارشناسان دیگری ارجاع داد یا خیر، در این خصوص قانون ساکت بوده و تنها رأی وحدت رویه ای دراین خصوص صادر شده است که در صورت وجود شرایط خاص، موضوع می تواند به هیأت کارشناسان سه نفره جهت ارزیابی، ارجاع شود و در عمل نیز رویه ادارات اجرای ثبت بر همین منوال بود. در این خصوص نظریه هیئت کارشناسی سه نفره قطعی می باشد و ارجاع به مراحل بالاتر در اجرای ثبت وجود ندارد.

مبحث دوم: هزینه ارزیابی

بنا بر قاعده کلی هزینه ارزیابی املاک ترهینی بر عهده مدیون می باشد و در صورتی که وی از پرداخت هزینه فوق استنکاف نماید، هزینه از سوی بستانکار پرداخت شده و در مطالبات وی جهت استیفاء از محل فروش یا مزایده ملک محاسبه خواهد شد.

لیکن درخصوص اعتراض به ارزیابی، ماده ۱۶۹ آیین نامه، به تبعیت از قواعد کلی هزینه ارزیابی مجدد را بر عهده معترض می داند و اگر هر دو نسبت به نظریه معترض باشند، هردو مسئول پرداخت نصف هزینه ارزیابی خواهند بود.

مبحث سوم: اعتراض به ارزیابی

به موجب ماده ۱۰۱ آیین نامه اجرا، مهلت اعتراض به ارزیابی اولیه در صورتی که معترض ضمن امضاء صورتمجلس ارزیابی، به ارزیابی اعتراض کرده باشد، سه روز از تاریخ امضاء صورتمجلس فوق می باشد، لیکن و در غیر اینصورت مهلت اعتراض به ارزیابی در مواردی که گزارش ارزیابی به طرفین ابلاغ می شود، ظرف مدت ۵ روز از تاریخ ابلاغ می باشد.

نکته: متأسفانه از نکات مبهم و غیرقابل مسامحه که در آیین نامه اجرا از قلم افتاده است و موجبات سوء استفاده بدهکاران را نیز در ادارات اجرا فراهم نموده، عدم تعیین مهلت جهت اعتراض به ارزیابی مجدد می باشد و عملاً با توجه به سکوت قانونگذار در بسیاری از موارد مشاهده شده است که بدهکار پس از طی ارزیابی مجدد و ابلاغ آن، پس از چندین ماه و در مواقعی که پرونده اجرایی معد انجام مزایده می باشد، به نظریه ارزیابی مجدد اعتراض نموده و موضوع طبق روال جاری ادارات اجرا به هیئت کارشناسان سه نفره ارجاع می شود که امید است در آیین نامه اجرای جدید که هنوز به تصویب نهایی نرسیده مورد فوق برطرف شود. البته در پیش نویس تهیه شده از آیین نامه، ظاهراً مراحل ارزیابی به دو مرحله کاهش یافته که مرحله دوم موضوع مستقیماً به هیأت کارشناسان سه نفره ارجاع می شود.

ذکر نکته دیگری نیز لازم به نظر می رسد و آن این است که طبق تبصره ۲ ماده ۱۰۱ آیین نامه در صورتی که یکسال از قطعیت ارزیابی گذشته و مزایده ملک صورت نپذیرد، در صورت اعتراض هریک از طرفین، موضوع می تواند مجدداً به کارشناس ارجاع گردد.

گفتار چهارم: مزایده ملک و هزینه های اجرایی

مبحث اول: آگهی مزایده

پس از قطعیت ارزیابی و عدم وصول اعتراض از ناحیه طرفین، به موجب ماده ۱۲۱ آیین نامه اجرای ثبت مبادرت به تنظیم آگهی مزایده می کنند. به موجب ماده فوق در آگهی مزایده ملک ترهینی می بایست نکاتی قید شود که از جمله آن ذکر مشخصات مالک، مشخصات و حدود ملک، روز و ساعت و محل تشکیل مزایده به قیمت پایه مزایده می باشد.

پس از تهیه آگهی مزایده به موجب ماده ۱۲۲ آیین نامه، آگهی فوق می بایست در یک نوبت در روزنامه کثیرالانتشار محل ملک انتشار یابد و فاصله انتشار آگهی مزایده تا جلسه مزایده کمتر از ۱۵ روز نباشد. ضمناً آگهی مزایده می بایست در محل ملک مورد مزایده و نیز در اماکن عمومی الصاق گردد.

ضمناً در صورتی که چندین ملک مورد وثیقه بوده و در چند نقطه از کشور باشند، به موجب ماده ۱۲۳ آگهی مزایده در تمامی نقاط مذکور الصاق و در آگهی مزایده تصریح می گردد. جلسه مزایده در محل اجرای ثبت محل تنظیم سند رهنی تشکیل خواهد شد.

مبحث دوم: شرکت در مزایده

حسب ماده ۱۲۶ آیین نامه اجرا مزایده حضوری بوده و در یک جلسه از ساعت ۹ الی ۱۲ برگزار می شود. لذا در صورتی که در جلسه مزایده خریدار باشد ملک به خریدار واگذار و از قبال پرداخت هزینه پایه مزایده، طلب بستانکار به وی پرداخت می شود، لیکن در صورتی که خریداری در جلسه مزایده وجود نداشته باشد، ملک مورد مزایده به بستانکار واگذار می گردد.

در آیین نامه سابق در صورت عدم وجود خریدار، هریک از بدهکار یا بستانکار می توانست تقاضای تجدید جلسه مزایده را داشته باشد، ولی متأسفانه در آیین نامه کنونی این امر پیش بینی نشده و تنها یک مرتبه مزایده برگزار خواهد شد. لذا به نظر می رسد مورد فوق نیز از نواقص موجود در آیین نامه می باشد و شرایطی را ایجاد کرده که بستانکار ممکن است در آن تقاضای مزایده مجدد ملک را بخواهد تا از فروش آن طلب خود را استیفاء کند، نه اینکه به ناچار به وی، در قبال طلب واگذار گردد.

ضمناً ممکن است طلب بستانکار کمتر از قیمت مورد مزایده باشد که در این صورت بستانکار می بایست یا مازاد طلب خود را نقداً پرداخت و ملک را به صورت ششدانگ تملک کند و یا اینکه به نسبت طلب خود با بدهکار در ملک ترهینی شریک شود که باز هم به غایت و هدف بستانکار که تضمین و وثیقه ای جهت بازپرداخت طلب وی می باشد، نزدیک نمی باشد.

نهایت امر اینکه پس از برگزاری جلسه مزایده صورتجلسه مزایده می بایست به امضاء مسئولین اجرا و نماینده دادستان و خریدار و نیز مدیون و دائن در صورت حضور برسد.

مبحث سوم: هزینه های اجرایی

پس از برگزاری مزایده و محاسبه طلب بستانکار، هزینه های اجرایی متعلقه توسط حسابداری اداره اجرای ثبت محاسبه و با وصول آن، ملک به خریدار یا بستانکار واگذار می شود.

هزینه های اجرایی مشتمل بر دو قسمت است: ۱- نیمعشر اجرایی ۲- حق حراج

بند اول: نیم عشر اجرایی

پس از ابلاغ اجراییه در صورتیکه برابر مقررات بدهکار ظرف ۱۰ روز نسبت به پرداخت دین یا ترتیب دیگری جهت پرداخت اقدام ننماید نیم عشر اجرایی به عهده وی تعلق می گیرد، فلذا در صورتیکه ظرف ۱۰ روز اخیر، اقدام به پرداخت بدهی خود نماید، از پرداخت هزینه اجرایی معاف است. نیم عشر اجرایی که معادل ۵% مبلغی است که در تقاضانامه صدور اجراییه توسط ذینفع یا بستانکار ذکر شده است، می باشد و پرداخت آن به عهده مدیون است. لذا در صورتیکه تا قبل از امضاء صورتمجلس مزایده بدهکار به موجب تبصره ۲ ماده ۱۵۸ آیین نامه نسبت به پرداخت کل بدهی خود اقدام کند، نیمی از نیم عشر اجرایی یا همان ربع عشر که معادل ۵/۲% از مبلغ تقاضانامه صدور اجراییه است به بدهکار تعلق       می گیرد.

فلذا در مواردی نیز بدهکار طبق قانون از پرداخت هزینه حق الاجرا معاف می باشد که عبارت است:

۱- پرداخت طلب بستانکار ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اجراییه.

۲- پرداخت طلب بستانکار تا قبل از تنظیم و امضاء صورتجلسه مزایده که نصف حق الاجرا به عهده وی می باشد.

۳- هرگاه سند معامله معارض اشتباهاً به صدور اجراییه و ابلاغ آن منجر شده باشد، مادامی که حکم قطعی بر اعتبار سند صادر شده باشد.

۴- در مواردی که بعد از صدور و ابلاغ اجراییه به جهت قانونی عملیات اجرایی متوقف شود، مادامی که رفع توقیف نشده باشد، حق الاجرا تعلق نمی گیرد.

  • در مواردی که پس از صدور و ابلاغ اجراییه، ورشکستگی تاجر توسط اداره تصفیه احراز شود.

بند دوم: حق حراج

علاوه بر هزینه حق الاجرا، با مزایده ملک مورد وثیقه حق مزایده (یا حق حراج) نیز به عهده مدیون قرار گرفته که میزان آن معادل ۴% از مبلغی  است که در مزایده به عنوان پایه مزایده به خریدار یا بستانکار واگذار می گردد.

گفتار پنجم: انتقال اجرایی و تخلیه

بعد از مزایده ملک مورد وثیقه به موجب سندی که انتقال اجرایی نام دارد به بستانکار یا خریدار واگذار شده که پس از طی تشریفات و امضاء آن منجر به تخلیه ملک و ختم عملیات اجرایی می شود.

مبحث اول: امضاء سند انتقال اجرایی

سند انتقال اجرایی سند رسمی است که در اجرای حکم یا دستور مقام ذیصلاح قانونی و طبق قوانین و مقررات در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می شود و موجب انتقال ملک از مالک آن به ذینفع می گردد.

ویژگی مهمی که سند انتقال اجرایی دارا می باشد این است که بر خلاف قواعد عمومی قراردادها، اگرچه نیازمند اراده دو طرف در امضاء سند انتقال می باشد، لذا با توجه به حکم دادگاه یا مراجع ذیصلاح شبه قضایی مثل اجرای ثبت امضاء اینگونه اسناد نیازمند توافق نبوده و صرفاً با امضاء بستانکار و اعلام اراده بدهکار یا مالک ملک مورد انتقال اجرایی توسط نماینده اداره اجرای ثبت به عنوان قائم مقام وی انجام می گیرد.

مبحث دوم: تخلیه مورد اجرایی

پس از امضاء سند انتقال اجرایی در دفترخانه اسناد رسمی، بستانکار می تواند از اداره اجرای ثبت درخواست تخلیه ملک مورد انتقال را نماید که در این صورت حسب ماده ۱۵۳ آیین نامه اجرا، مأمور اجرا با حضور نماینده دادستان و در صورت لزوم مأمور نیروی انتظامی نسبت به تخلیه ملک اقدام می نماید.

ضمناً عدم حضور مالک یا متعهد یا بستگان و خادمین وی مانع از انجام تخلیه نخواهد بود و در صورتیکه مالی در ملک موجود باشد، از اموال موجود لیست برداری شده و به بستانکار به عنوان امین واگذار می شود تا از آن حفاظت نماید و در این صورت به امین حق حفاظت تعلق خواهد گرفت. به موجب تبصره ۲ ماده ۱۵۳ نیز پس از رسیدن اموال به حافظ، به بدهکار اخطار می شود که ظرف مدت یکماه نسبت به تحویل گرفتن اموال خود اقدام نماید. در غیر اینصورت اداره اجرا نسبت به ارزیابی اموال فوق اقدام و به مزایده می گذارد و حاصل فروش نیز در صندوق ثبت تودیع می گردد. در صورت عدم فروش اموال نیز کماکان حفاظت باقی خواهد ماند.

در مواردی نیز که ملک مورد تخلیه در ید مستأجر باشد، چه به صورت اجاره نامه عادی و یا رسمی، اجرای ثبت به موجب ماده ۱۴۷ آیین نامه از تخلیه ملک مورد اجاره خودداری می نماید. لیکن در صورتی که ملک بدون اجاره نامه در ید متصرف باشد، اجرای ثبت مکلف به تخلیه ملک می باشد.

مبحث سوم: ختم عملیات اجرایی

براساس ماده ۱۵۵ آیین نامه ختم عملیات اجرایی حسب مورد از قرار ذیل می باشد:

۱- وصول کلیه طلب بستانکار و حقوق دولتی و هزینه های قانونی.

۲- تنظیم و امضاء سند انتقال اجرایی در دفاتر اسناد رسمی.

۳- تحقق تخلیه یا تحویل در مواردی که اجراییه برای تخلیه یا تحویل صادر شده باشد.

۴- اجرای تعهد توسط متعهد.

فصل پنجم – نتیجه

امروزه در جامعه شاهد این هستیم که انسانهایی با پایمال نمودن حقوق دیگران سعی در رسیدن به اهداف شوم و نفسانی خود دارند. دستگاه قضایی به منظور ارتقاء سطح بهداشت حقوقی جامعه سعی در برخورد پیشگیرانه و نهایتاً به مجازات رساندن آنها دارد که در این میان، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور می تواند نقش بسیار مهمی در جلوگیری از اقدامات مذکور و همچنین وقوع جرائم مجرمانه در جامعه داشته باشد.

نهضت و تحول عظیمی که توسط مدیران این سازمان در حال شکل گیری و به وقوع پیوستن می باشد روزنه امیدی است که در صورتیکه به نحو احسن صورت پذیرد، موجب خواهد شد تا با اسکن نمودن دفاتر املاک و مکانیزه نمودن عملیات ثبتی و همچنین استفاده از طرح های نوین (کاداستر) نحوه سرویس دهی خدمات ثبتی را تثبیت و راه تحقق حقوق مردم بطور صد در صد، تأمین و تضمین گردد.

بدون شک وقوع جرائمی چون جعل و کلاهبرداری، خصوصاً در مورد املاک به این علت است که آموزش های لازم درخصوص قوانین و مقررات ثبتی در جامعه وجود ندارد و افراد شیاد با سوء استفاده از این خلاء به سهولت حقوق و منافع دیگران را به تاراج می برند. لذا استقرار بهداشت حقوقی و رسیدن به اهداف و مقاصد یک نظام ثبتی کارآمد قانون مند توسعه یافته، مرهون تلاش نیرو های انسانی آگاه فنی متعهد و متخصص در سازمان ثبت می باشد.

هر قدر مردم به عنوان ذینفعان و نیرو های انسانی در سازمان از آگاهی ها و اطلاعات بیشتری نسبت به قوانین و مقررات برخوردار باشند امنیت مالکیت، عدالت اجتماعی، احقاق حقوق و گسترش بهداشت حقوقی که از ارکان اصلی و اهداف اصلی سازمان ثبت است، سهل الوصول تر خواهد شد و جامعه طعم شیرین امنیت مالکیت را که یکی از اصول سرمایه گذاری و پیشرفت وتوسعه در هر کشور میباشد را خواهد چشید. به همین دلایل آموزش عمومی جامعه یکی از اساسی ترین و مهم ترین نیازهایی است که دستیابی به آن بدون برنامه ریزی دقیق و مدیریتی دور اندیش و آینده نگر کاری بسیار مشکل خواهد بود. چرا که آموزش یک سرمایه گذاری است که منافع اجتماعی اقتصادی و فرهنگی سیاسی آن به جامعه بر خواهد گشت. لذا توجه ویژه به آموزش در این سازمان ضرورتی مضاعف است خصوصاً این که آموزش های دینی ما نیز بر دانش افزایی و مهارت جویی تأکید بسیار دارد و از سوی دیگر تحقق بهداشت حقوقی، الزامات آموزشی فراوانی را در پی خواهد داشت.

بنابراین سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با فراگیر نمودن آموزش عمومی و نیز با عمل نمودن به عمده ترین وظیفه خود که همانا تثبیت حقوق مالکیت مردم و جلوگیری از تجاوز و تداخل و تزاحم و تعارض به اموال عمومی است، عرصه را بر متجاوزین به حقوق مردم تنگ که کمترین پیامدهای آن توسعه و استقرار بهداشت حقوقی در جامعه خواهد بود. لذا:

۱ـ با توجه به تنوع و تعدد و پیچیدگی روابط اجتماعی، اقتصادی ـ مدنی و حقوقی افراد در جوامع امروزی، این روابط حتماً بایستی به صورت قراردادها و اسناد تنظیم شوند.

۲ ـ هر‌چند اسناد عادی و رسمی ویژگی‌های مشترک مانند کاشفیت و تبعیت از قوانین دارند، معهذا بنا به دلایلی که در متن نوشتار تبیین گردید، اسناد رسمی به دلیل حمایت قانون و نیز استحکام علمی و فنی و قدرت اجرایی نسبت به اسناد عادی برتری و رجحان دارند.

۳ ـ هر‌چند در قانون مدنی از سند به عنوان یکی از ادله اثبات دعوی نام برده و در تعریف سنتی سند، آن را به عنوان نوشته‌ای که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد است معرفی نموده است، معهذا واقعیت این است که اغلب قراردادها و تعهداتی که در قالب اسناد تنظیم می‌شوند، بدون بروز دعوی و اختلاف به سر منزل مقصود رسیده و هدفی که منظور سند بوده بدون مراجعه به مراجع قضایی و انتظامی حاصل می‌شود. لذا محدود نمودن سند صرفاً به عنوان یکی از ادله اثبات دعوی موجه به نظر نمی‌رسد. بلکه سند را بایستی به عنوان بهترین وسیله برای تثبیت روابط اجتماعی و اقتصادی و مدنی افراد تعریف نمود. با این تلقی از سند (مخصوصاً سند رسمی با توجه به قدرت نفوذ و اجرایی آن) باید جایگاه ممتاز و برجسته‌ای برای آن قائل شویم. به این ترتیب که اگر اسناد رسمی با رعایت مقررات و ضوابط و در نزد مأمورین ذی‌صلاح تنظیم شوند، اولاً، به دلیل استحکام و نفوذ ناپذیری این اسناد اصولاً نیاز به مراجعه به مراجع انتظامی و قضایی نخواهد بود و در فرض مراجعه به این مراجع، در موارد نادر، با ملاحظه متن و مفاد و آثار حقوقی این اسناد، دعاوی مطروحه سریع و شفاف به نتیجه و تصمیم‌گیری خواهد رسید.

بنابراین برای توسعه بهداشت قضایی که در سال‌های اخیر از طرف مسؤولان محترم قضایی نسبت به آن تأکید می‌شود و با اعتقاد به این امر که همواره پیشگیری سهل‌تر و کم‌ هزینه‌تر از معالجه است. بهترین راه، تشویق و ترغیب آحاد مردم برای تنظیم روابط اقتصادی و اجتماعی خود در قالب اسناد رسمی و در نزد متخصصین و متولیان اصلی این امر که دفاتر اسناد رسمی هستند، می‌باشد. این کار حداقل دو فایده عمده در بر دارد؛ یک فایده فردی که افراد متحمل هزینه‌های مادی و معنوی در مراجعات مکرر و طولانی به مراجع قضایی برای اثبات حق خود و یا دفاع از اتهامات منتسب به خود نخواهند شد و فایده مهم‌تر در واقع منافع عمومی جامعه می‌باشد. به این‌ترتیب که با کاسته شدن از مراجعات به محاکم؛ اولاً، هزینه‌های عمومی کاهش خواهد یافت. ثانیاً، این مراجع با فرصت ایجاد‌ شده به سایر مسایل و مشکلات و نارسایی‌های اجتماعی سریع‌تر رسیدگی خواهند نمود و نتیجه آن افزایش آرامش و امنیت در جامعه خواهد بود. 

منابع:

۱- امامی، حسن ، ۱۳۸۲ ، حقوق مدنی ، جلد دوم ، انتشارات اسلامیه.

۲- کاتوزیان، ناصر، ۱۳۸۵، حقوق مدنی : عقود اذنی- وثیقه های دین- ودیعه … دوره عقود معین، جلد ۴، شرکت سهامی انتشار.

۳- شمس، عبدالله، ۱۳۸۴، آیین دادرسی مدنی، جلد سوم، انتشارات دراک.

۴- نجفی، ایرج، ۱۳۸۴، حقوق ثبت- اجرای اسناد رسمی، انتشارات نگاه بینه.

۵- حسن زاده، بهرام، ۱۳۸۸، اجرای مفاد اسناد رسمی مطابق آیین نامه جدید، انتشارات نگاه بینه.

۶- قانون مدنی.

۷- قانون ثبت.

۸- آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا.

پایان

ارتباط با میثم ملا

mayssam.molla@gmail.com

Rating: 2.5/5. From 2 votes.
Please wait...

درباره ی ابوالقاسم شم آبادی

(حقوق عمومی) -مدرس دانشگاه-صاحب امتیاز انتشارات حقوقی عدلیه-ارتباط با ابوالقاسم شم آبادی: shamabadi.abolghasem@yahoo.com تلفن: ۰۲۱۶۶۹۲۱۰۰۲ ۰۲۱۶۶۵۸۱۷۴۸

همچنین ببینید

تمدید مهلت ثبت نام در آزمون دکتری ۹۸

طلاعیه سازمان سنجش آموزش کشور در باره تمدید مهلت ثبت نام درآزمون ورودی دوره دکتری …

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *