Breaking News
مقاله حقوق خصوصی

حق شفعه چیست؟

مال شریکی، بیشتر وقتها دردساز میشود. اینکه میگویند اگر شریک
چیز خوبی بود حتما خدا میگرفت هم از همین دردسرهای شراکت ناشی
میش��ود. کمتر اتفاق میافتد یک مال متعلق به چند نفر باشد و میانشان
دعوا و اختالفنظر پیش نیاید، حتی بعضی وقتها کار به قتل هم میرسد.
اگر ش�رکا هم نظر نباشند و مال مشترکی داشته باشند، چه
مشکالتی پیش میآید؟
اگر شرکا همعقیده نباشند و نخواهند در آرامش از مالی که دارند استفاده
کنند آن وقت به هر ترفندی متوسل میشوند تا شریک را آزار بدهند، شاید
بعضیها هم بخواهند مال شریکشان را از دستش درآورند، یعنی او را آنقدر
در تنگنا بگذارند که او مال را بگذارد و برود یا با فروش مال به شریکش یا
به دیگری عرصه را خالی کند.
چه زمانی اختالف میان شرکا عمیق میشود؟
البته همیش��ه اینطور نیست که شرکا با هم نسازند و درگیر شوند که اگر
اینطور باش��د مش��کلی هم به وجود نمیآید، بلکه چالشها برای زمانی
است که ش��رکا قصد سنگاندازی پیش پای یکدیگر را دارند. شاید برای
خیلیها پیش آمده باشد که مثال با برادر یا خواهر یا یکی از اقوام و آشنایان
خود ملکی مش��ترک خریدهاند و بعد از مدتی به خاطر برخی اختالفات به
مشکل افتادهاند مثال شریکشان آنها را مجبور به فروش سهمشان کرده در
حالی که خودش حاضر به فروش سهمش به شریک نیست. در واقع یکی
از شرکا نه مال را به شریک دیگر میفروشد و نه سهم او را میخرد، بلکه
میخواهد پای شخص سومی را در معامله باز کند و با این روش شریک را
از میدان به در کند. البته شاید بعضی شرکا با سوء نیت ، قصد فروش سهم
خود از ملک مشترک به شخص ثالث را نداشته باشد و این کار را به خاطر
احتیاج به پول نقد انجام دهد، ولی به هر حال بهانه این کار هر چه باش��د
قانونگذار برای شریک دوم حقوقی را قائل شده است.
در یک زمین با کسی شریک بودم و وقتی به اختالف خوردیم
وی س�هم خود را به دیگری فروخت. آیا او اجازه این کار را
داشته است؟
بله، حقشفعه همان حق شریک دوم است که ماده ۸۰۸ قانون مدنی آن
را اینطور بیان کرده اس��ت: »هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمیبین ۲
نفر مشترک باشد و یکی از ۲ شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص
ثالثی منتقل کند ش��ریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است
به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند.« در واقع حقشفعه به زبان ساده به
این معنی است که هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمیبین ۲ نفر مشترک
باشد و یکی از ۲ شریک سهم خود را به شخص دیگری بفروشد، شریک
دیگر حق دارد قیمتی را که مش��تری داده اس��ت به او بدهد و مالک سهم
فروخته شده شود.
درباره حق شفعه مثالی بزنید.
به ط��ور مث��ال ش��خص »الف« و
ش��خص »ب« در مالکی��ت زمینی
شریک هس��تند و ش��ریک »الف«
قص��د فروش س��هم خ��ود از زمین
مش��ترک را دارد و ب��ا تعیین قیمتی
آن را به شخص »ج« میفروشد. در
این حالت شخص »ب« با دارا بودن
شرایطی میتواند سهم شریک اول
را به هم��ان قیمتی که ب��ه خریدار
فروخته اس��ت بخرد، یعنی سهم او
را به ملکیت خود درآورد و ش��خص
»ج« را از دور خارج کند.
ب�ا کس�ی در ی�ک مغ�ازه
ش�ریک هس�تم، او حق خود
را به دیگری فروخته اس�ت،
چط�وری میتوان�م س�هم
شریک سوم را بخرم؟
یکی از موارد حقوق��ی که در جامعه
امروز زیاد اس��تفاده نمیش��ود وبه
نوعی مردم از آن بی اطالع هس��تند
حق ش��فعه است. حق ش��فعه بدین
معنی استکه یکمال غیرمنقول و
قابل تقسیمیمالکیت آن بین ۲ نفر
به صورت شراکتی اس��ت و یکی از
این ۲ نفر سهم خود را به صورت بیع به شخص ثالثی واگذار می‌کند در این
حالت برای شریک دیگر حقی به نام حق شفعه به وجود میآید و صاحب
آن حقکه ش��ریک دیگر است را ش��فیع میگویند. در این حالت شریک
میتواند مبلغی راکه ش��خص ثالث به شریک خود داده است به او بدهد و
حق و سهم او را تملککند این حقی است که قانونگذار ما طبق شرایطی
که در باال گفته ش��د در جاییکه مالی بین ۲ نفر شریک بود و یکی از آنها
آن را به غیر واگذار کرد برای دیگری در نظر گرفته اس��ت. قاعده ش��فعه
یک امر خالف اصل اس��ت و ش��اید در ظاهر امری غیراصولی به نظر آید
اما قانونگذار ما که در این مورد منحصرا ش��ارع مقدس اسالم است بنابه
مصلحت این امر را در نظر گرفته است.
حق شفعه چه زمانی ایجاد میشود؟
زمانی این حق برای شریک دیگر ایجاد میشود که شریک دوم سهم و یا
حق خود را از طریق بیع به نفر سومی انتقال دهد اگر این انتقال و جابهجایی
به وسیله هبه و یا صلح و یا معاوضه و یا قرار دادن مهر باشد باعث ایجاد حق
شفعه نمیشود و س��هم شاعیکه فروخته میشد باید بیع معامله باشد نه
شخص معامله و این موضوع راه فراری است برای اینکه بتوان حق شفعه
بوجود آمده برای شریکرا از بین برد و در خیلی مواقع طرفین برای اینکه
حق به وجود آمده برای شفیع را به نوعی ساقطکنند معامله انجام شده را
به صورت یکی از موارد ذکر شده در باال تثبیت می‌کنندکه شفیع نتواند با
استناد به آن از حق خود استفاده کند.
آیا حق ش�فعه مخصوص ملک اس�ت یا اموال غیر منقول را
نیز در بر میگیرد؟
حق شفعه ویژه امالکاست و اموال منقول از این قاعده خارج هستند و در
مواردیکه یک مال غیرمنقول تبعیکه متعلق به ملک باشد اگر به فرض
همین اتصال فروخته ش��ود تابع ملک و موضوع شفعه است. در زمانی که
این حق برای شفیع به وجود آمد ایشان با پرداخت مبلغ حق فروخته شده
به خریدار آن را تملک می‌کند و هرگاه شفیع بخواهد از نظر قانونی اقدام
کند طبق رایهای صادر ش��ده در دیوان عالی کشور و رویه قضایی باید
دعوای خود را به طرفیت خریدار و شریک با هم اقدام کند تا از نظر حقوقی
قابل استماع باشد.
منبع: حمایت

No votes yet.
Please wait...

About ابوالقاسم شم آبادی

(حقوق عمومی) -مدرس دانشگاه-صاحب امتیاز انتشارات حقوقی عدلیه-ارتباط با ابوالقاسم شم آبادی: shamabadi.abolghasem@yahoo.com تلفن: 66965272 -021

Check Also

ماهیت ابرا در حقوق ایران و انگلیس

محمد پریشانی فروشانی دانشجوی کارشناسی ارشد حقوق خصوصی دانشگاه آزاد اسلامی واحد رباط کریم   …

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *