مقاله
مقالات حقوق عمومی

جزوه حقوق ثبت دکتر تهمینه رحمانی

بازدیدکنندگان گرامی سلام

جزوه زیر به قلم زیبای خانم دکتر تهمینه رحمانی نگاشته شده است و خواندن آن برای یادگیری و فهم آسان حقوق ثبت توصیه می شود. لازم به ذکر است که این نگاشت از وبلاگ شخصی ایشان گرفته شده و ایشان نوشته شان را با عبارات زیر شروع کردعه اند

هدف نویسنده این وبلاگ بیان حقوق به ساده ترین شیوه ممکن است
هنر در سادگی است و البته هدف هنر آموختن و آموزش است
ثبت در نخستین نگاه چه سخت به نظر میرسد ولی آیا پس از مطالعه این مباحث همچنان این نظر را خواهید داشت یا حقوق اداری یا …………………………. پس تقدیم به کسانی که می خواهند ساده بدانند که هیچ چیز سخت نیست

به نام خدا

مفهوم ماده 22 قانون ثبت :

وقتی ملک طبق قانون به ثبت رسید دولت کسی را به رسمیت می شناسد که ملک بنام اوست

مفهوم ماده 24 قانون ثبت :

پذیرفتن هر اعتراض بعد از انقضای مهلت اعتراض پذیرفته نیست یعنی ثبت اولیه ملک را نمی توان تغییر داد و متعرض آن شد .

ثبت اولیه ملک قابل ابطال نیست ثبت سند قابل ابطال است . ثبت ملک یا املاک یعنی از تقاضای ثبت ملک تا خاتمه عملیات ثبت ملک را شامل است . وقتی عملیات مقدماتی ثبت ملک پایان یافت بحث ثبت ملک تمام شده است . خیلی از املاک در دفتر املاک ثبت میشوند و شما باید توجه داشته باشید که هر ثبت در دفتر ثبت املاک شامل این قاعده نمی شود مانند ثبت معامله یا وقتی با فوت ملکی قهرا به ورثه منتقل میشود این موارد شامل ماده 21 قانون ثبت نمی شوند . و بحث عدم ابطال راجع به ثبت اولیه ملک است و اگر کسی بیاید بگوید من مالکم و بعد تشریفات عملیات مقدماتی ثبت انجام میشودو به او سند میدهند اما همین ملکی که ثبت شد مثلا قریه ونک به عنوان ده در سال 1314 بنام مستوفی الممالک به ثبت رسید یعنی ثبت اولیه یعنی در آن روز یک ده به ثبت رسیده ولی امروز آن به هزاران قطعه تقسیم شده . برای آن در اول تشریفات ثبت ملک یعنی هشت مورد انجام شده و در دفتر املاک به نام مستوفی الممالک ثبت شده و سند گرفته است و شماره پلاک ثبتی آن هم 70 بوده است . و تقسیم شده به قطعات کوچکتر و هر قطعه دارای سند با پلاک فرعی است در دفتر املاک به نام مالکش ثبت شده است این موارد ثبت سند است و نقل و انتقال ملک شده و فروخته شده است بنابراین هر ملکی که در دفتر املاک ثبت شد نمی توانیم بگوییم نمی شود آن را دست زد و ثبت را ابطال کرد . فقط قضیه مربوط به ثبت اولیه است و اگر مثلا بعد از ثبت مربوط به نقل و انتقال ثابت شد که ملک متعلق به شخص نبوده یا موارد دیگر…..

تا ملک بنام کسی به عنوان مالکیت به ثبت نرسیده است مالکیت او رسما پذیرفته نیست . و شخص دیگری نمیتواند ادعایی بر آن ملک کند برای اعتبار اسناد ثبت اولیه دیگر ثبت را باطل نمی کنیم و می گوییم تو که مدعی هستی به اصل ملک دیگر نمیتوانی اعتراضی کنی و باید در مهلت اعتراض میکردی ولی از راههای دیگر برای جبران خساراتت میتوانی استفاده کنی . حالا همین ملک که عملیات مقدماتی ثبتی ان پایان یافته است و سند صادر شده است را فروخته اند این را می شود باطل کرد زیرا این ثبت سند است . سند را باطل میکنیم نه ثبت ملک را .

ثبت هرگز باطل نمی شود بلکه نام مالک عوض میشود . زیرا خانه یا زمین یا مال غیر منقول سرجایش است و اگر مشکلی بوده از سند تنظیمی است یعنی نام مالک است .

آنچه را که به ثبت میرسد به عنوان ملک فقط زمین و بنای روی زمین نه عنوان اعیان و توجه داشته باشید که هرگز درخت به ثبت نمیرسد . حالا در بحث ماده 147 قانون ثبت ،‌ در آنجا بعضی تصور کرده اند که هرچیزی در روی زمین است ثبت کنیم غلط است و جز بنای روی زمین چیز دیگری قابل ثبت نمی باشد. و نیز قنات و چشمه سار نیز قابل ثبت است که البته اکنون جز منابع ملی است و کسی نمیتواند به نام خود ثبت نماید مگر قنات.

زمین برحسب اعیان روی آن است نامش عوض میشود ولی همان زمین است که دارد ثبت میشود . یکبار اداره ثبت سند صادر مینماید بنام یک قطعه زمین این بدان معنی است که ابتدا روی آن هیچی نبوده است . بنابراین اگر زمین هنگام ثبت دایر نباشد هنگام ثبت می نویسند یک قطعه زمین یا یک قطعه زمین بایر . و اگر روی زمین درخت باشد به حدی که بتوان گفت باغ تحت عنوان باغ به ثبت میرسد و ثبت موات از ابتدا ممنوع بوده است حالا ممکن است زمین بایر یا دایر یا آباد باشد و نه موات . البته اگر زمین بایر باشد و  اگر خانه ای روی آن باشد تحت اعیانی که روی آن بوده به ثبت میرسد یعنی زمین است تحت اعیان روی آن . ممکن است زمین در موقع ثبت ملک بعنوان زمین ثبت برسد ولی بعد تغییر نماید باید اعلام نماید به اداره ثبت و تغییر عنوان دهد.

در صورتی بنا به ثبت میرسد که ان بنا مالکی غیر از مالک زمین داشته باشد و نیز با اجازه مالک زمین بنا شده باشد و الا نمیتوانیم سند بدهیم اگر بدون اجازه مالک باشد غصبی است و قلع بنا را میطلبد.

ما از اعیانات فقط بنا را ثبت میرسانیم هرگز درخت به ثبت نمی رسد اعیان یک کلمه عام است ولی در مبحث به ثبت رسیدن فقط منظور زمین و بنای روی زمین است. در بحث ماده 147 برخی ها میگویند ما هرچه را میتوانیم بعنوان اعیان ثبت نماییم این غلط است ما فقط بنا و زمین را میتوانیم به ثبت رسانیم .

زمین و بنای روی زمین و قنات و چشمه سار که ثبت میشوند و پلاک ثبتی میگیرند که بعد از قانون ملی شدن آب دیگر چشمه سار به نام شخص به ثبت نرسیده و جز منابع ملکی محسوب میشود. قنات دیگر متداول نیست ولی اگر کسی حفر نماید قابل ثبت است . زمین به ثبت میرسد ولی برحسب اعیان رویش نامش تغییر مینماید . یک موقع اداره ثبت سند صادر مینماید بنام یک قطعه زمین  و غیره . بنابراین اگر زمین دایر نباشد میگویند یک قطعه زمین و احتمالا در آن مینویسند بایر . و اگر در آن درخت در حدی باشد تحت عنوان باغ به ثبت میرسد و اگر آب انبار باشد یا گاراژ یا شالیزار یا بنا باشد تغییر نام میدهد. ممکن است زمین در موقع ثبت ملک زمین به ثبت برسد و لی اگر بعد تغییر کرد باید به اداره ثبت اعلام نمایند.

هروقت زمین به عنوان عرصه به ثبت رسید دلالت بر این دارد که هنگام ثبت ملک  اعیانی روی آن بوده و متعلق به مالک زمین نبوده است .

چه چیزهایی قابل ثبت نیستند زمین موات طبق قانون ثبت زمین موات قابل ثبت نیست – جنگلها جز انفال است به نام دولت سند صادر میشود- اینکه کشاورزان تحت عنوان حق گاوبندی غیره روی زمین سهمی دارند قابل ثبت نیست .- مراتع نمیتواند مالک خاصی داشته باشد و هرجا مرتع است باید بنام جنگلبانی سند صادر شود. در سابق بیرون از حد ده مراتعی را تعیین کرده بودند که دارای اختلاف است که این نوع مراتع میتوانند مالک خاص داشته باشند یعنی مراتع مجاور روستا . -قانون ثبت در مورد شوارع و خیابانها میگوید قابل ثبت رسانیدن نیستند – زمین موات به نام دولت به ثبت میرسد – نسبت به اموال دولتی هم دولت باید عمل نماید.

بحث در مورد ثبت اسناد : 

وقتی ملک به ثبت رسید باید هر نوع معامله نسبت به آن با سند رسمی انجام شود و معامله به سند عادی قابل قبول نیست . و این مشکلات زیادی به بار آورده است . وقتی قانون میگوید معامله باید با سند رسمی باشد ما باید به آن عمل نمایند.

آیا هر سندی که ثبت شد رسمی نیست و اگر سند ثبت شده رسمی نباشد مشمول آثار قانونی ماده 70-72-73 نیست . یعنی برای رسمی شدن باید ماده 1287 قانون مدنی باید رعایت شود. و وقتی سند رسمی نبود باید آثارش اجرا نشود مثلا توقیف عملیات اجرایی را بخواهیم . برای اینکه سند رسمی باشد باید توسط مامور دولت تنظیم شده باشد و مامور دولت تعریف خاصی دارد . مامور دولت باید صلاحیت تنظیم سند را داشته باشد در صلاحیت ذاتی بحثی نیست مثلا اگر دفتر ازدواج معامله ای را ثبت نماید این سند رسمی نیست چون برخلاف صلاحیتش اقدام نموده است . اما صلاحیت محلی گاهی خدشه دارد به خصوص دفاتر ازدواج و طلاق . مثلا واقعه ازدواج را به جای اینکه در ده ثبت نمایند در شهر ثبت می کنند این سند که تنظیم شده رسمی و لازم الاجرا نمی باشد و سردفتر اسناد حق ندارد دفترش را از اتاقش خارج نماید و گاهی سردفتر برای احترام دفتر را می برد خانه فلانی و این کار ممنوع است مگر با اجازه دادستان یا مقامات محلی و قضایی . ولی خوب این کار را انجام میدهند و خلاف است . و اگر اشکالی در عقد پیش آید مثلا زن اجرائیه صادر نماید برای مهریه و دلیل و مدارک طرف ارائه  دهد قاضی باید توجه نماید که سند رسمی نیست و باید جلوی اجراییه را بگیرد.

 بنابراین وقتی میگوییم سند رسمیت ندارد یعنی این موارد در آن رعایت نشده است . در تنظیم سند مامور دولت و رعایت صلاحیت ذاتی و نسبی بسیار مهم است .

در تنظیم سند قانون عام داریم یعنی تنظیم کننده باید عاقل و بالغ و مختار باشد و همچنین در تنظیم برخی از اسناد ما باید از قانون خاص تبعیت نماییم . مثلا قانون ثبت گفته برای اینکه فلان سند رسمی باشد باید دارای شش امضا باشد و اگر چنین سندی این شرط را نداشته باشد و مثلا کمتر امضا داشته باشد قاضی باید به این مطلب توجه نموده و بدوا سند را باطل اعلام نماید  و بایستی ما مقررات ثبت سند را بدانیم و ببینیم آیا مقررات در ثبت سند دقیقا رعایت شده است یا نشده است . شهود  سند نکاحیه باید حداقل 6 نفر باشند حالا اگر بیشتر امضا کردند اشکالی ندارد ولی اگر کمتر امضا نمودند دارای اشکال است .

یکی از آثار مهم ثبت سند این است که تردید و انکار در برابرش پذیرفته نیست . اصل 37 یا برائت قانون اساسی در موردش جاری است . فقط اثبات جعلیت در برابرش قابل قبول است . بنابراین اگر ما دلیلی برای اثبات دعوا داشته باشیم و این دلیل قوی باشد و طرف مقابل نتواند منکر آن شود  اصل صحت دعواست  .

اثبات جعلیت یک ادعا است و باید مدعی علیه باید آنرا ثابت نماید. وقتی دلیل مدعی سند رسمی باشد مصون است البته تا حدی . ماده 71 و 73 قانون ثبت مطالعه شود . قاضی میتواند به سند رسمی رسیدگی نماید ولی با رعایت یک مرز و حدود مشخص . انکار و تردید نپذیر و به انکار هم رسیدگی نکن . اما اینکه چه چیزی را قاضی میتواند رسیدگی کند و چه چیزی را نمیتواند به این بحث توجه فرمایید :

سندی که مورد بحث است اسناد رسمی که در دفاتر اسناد رسمی و ازدواج طلاق و ادارات ثبت از لحاظ ثبت املاک و دفاتر ثبت شرکتها از لحاظ ثبت شرکتها است . دفاتر ادارات ثبت شرکتها به قائم مقامی دفاتر اسناد رسمی شرکتنامه را ثبت مینمایند. ثبت شرکتنامه الزامی است و شرکت با شرکتنامه رسمی تشکیل میشود برای اینکه شرکتنامه رسمی شود باید ثبت شود همچنین برای ثبت شرکت هم ثبت این شرکتنامه الزامی است . ادارات ثبت شرکتها قادرند که شرکتنامه را ثبت کنند به قائم مقامی دفاتر اسناد رسمی . و این کار را ادارات ثبت شرکتها توامان انجام میدهد یعنی ثبت شرکتنامه و ثبت شرکت . و همچنین همان اقداماتی که دفاتر اسنادرسمی برای ثبت اسناد اشخاص حقیقی انجام میدهند ادارات ثبت شرکتها میتواند آن اقدامات را به جانشینی دفاتر اسنادرسمی برای اشخاص حقوقی انجام میدهد یعنی میتوان به ادارات ثبت شرکتها مراجعه کرد و خانه برای شرکت خرید یا فروخت همان طور که در مراجعه به دفاتر اسنادرسمی صورت میگیرد. 

هر سندی که تنظیم میشود دارای دو جز است محتویات و مندرجات . فرم سند شامل تاریخ سند و تنظیم کننده سند و موضوع سند و امضای طرفین در ذیل سند در هر سندی باید باشد . امضای سردفتر و دفتریار اینها را میگویند محتویات .

مندرجات سند شامل دو قسمت است بخشی که توسط طرفین بیان میشود و یک چیزهایی هم اظهارنظرات سردفتر است مثلا در بیع سردفتر بگوید ثمن معامله نقدا پرداخت شد . آنچه که شامل مندرجات است اقرار طرفین است و آنچه که شامل محتویات است آن چیزهایی است که سردفتر منعکس میکند این سند این تاریخ این طرفین و غیره .

ماده 72 مندرجات و محتویات را از هم جدا نموده است .

 مطابق این قانون آنچه مربوط به محتویات سند است هیچکس نمیتواند منکر آن شود مگر اینکه ثابت نماید که جعل است . و در این قسمت اگر قاضی وارد رسیدگی به انکار نسبت به محتویات سند  شود خودش قابل تعقیب است . سردفتر نمیتواند بگوید من در آن تاریخ نبودم باید بگوید جعل شده است و اگر بخواهد بگوید نه نمیتواند منکر شود فقط باید مدعی جعل شود. پس قاضی روی محتویات جز جعلیت وارد هر بحثی شود قابل تعقیب است .

مندرجات سند آن قسمت از اظهارات طرفین یا ایده های خود سردفتر است و در اینجا هم انکار پذیرفته نیست و نمیشود وارد رسیدگی به انکار شد یعنی طرف بگوید من اینها را نگفتم و قاضی نباید رسیدگی نماید ولی نسبت به مندرجات مانند محتویات نیست یعنی جز موضوع جعل قاضی میتواند وارد موضوع دیگری شود. میتوان وارد سند رسمی شد نه بعنوان جعل بلکه بحثهای دیگر قابل قبول است . علت این است که مندرجات اقرار طرفین است و اقرار کتبی همان اثار اقرار شفاهی را دارد و انکار بعد از اقرار نافذ نیست ولی مقر میتواند ثابت کند که اقرارش باطل است .

در پاسخ استعلامات اداره ثبت مینویسد ملک ثبت شده است یا ملک جز املاک جاری است . املاک جاری یعنی اینکه نسبت به ملک درخواست ثبت شده است اما هنوز عملیات ثبت ملک خاتمه نیافته است . اصطلاح جز املاک مجهول المالک است (مشمول ماده 28 قانون مدنی نیست ) یعنی ملکی که مالک یا مدعی مالکیت دارد ولی در مهلت مقرر اظهارنامه ای که مالک گرفته است بر نگردانده است . یعنی ما اظهارنامه دادیم و ملک پلاک هم دارد ولی اظهارنامه را برنگردانده است یعنی درخواست ثبت نسبت به آن نشده است یعنی اگر شما دفتر اظهارنامه را ببینید این فرد متصرف ملک بوده و اظهارنامه را گرفته اما پس نداده است نتیجه این نوع ملک  قابل نقل و انتقال نیست  و قابل معامله نیست و دفتر اسنادرسمی از تنظیم سندرسمی نسبت به این ملک ممنوعند باید دارنده سند را به اداره ثبت هدایت کنند تا درخواست خود را بدهد تا بشود ملک جاری .

این ملک از املاک از قلم افتاده است و برخی سو استفاده مینمایند. این ملکی است که وقتی مامورین ثبتی رفتند شماره و پلاک دهند توجه نکرده ند و ملک را متوجه نشده اند و متصرف مالکانه را مشخص نکرده اند و بعد فرد رفته اداره ثبت مراجعه کرده و  

عملیات مقدماتی ثبت وقتی پایان می یابد که هریک از موارد هشت گانه انجام شود اگر نشود میگوییم ملک طبق قانون به ثبت نرسیده است اما ممکن است ملک طبق قانون ثبت شده باشد ولی دقیقا رعایت قانون نشده باشد که اصطلاحا میگویند در عملیات اشتباه شده است و همچنین ممکن است که عملیات طبق قانون انجام شده باشد و برخی در آن مهلتهای قانونی اعتراض کرده باشند رسیدگی به اشتباه در عملیات ثبتی با هیاتهای نظارت و مواردی شورای عالی ثبت است و برخی موارد رسیدگی به این اشتباهات در صلاحیت دادگاههاست .

در مورد رسیدگی به اشتباه :

اشتباه در عملیات ثبتی :‌ هرگاه مامورین ثبت مقررات ثبت ملک را آنطور که قانون و آیین نامه تعیین کرده انجام ندهند میگوییم در عملیات ثبتی اشتباه شده و حالا کی باید رسیدگی کند ؟

انتشار آگهی نوبتی در ماده 11 قانون ثبت که مبدا اعتراض است از نظر قضایی اهمیت دارد . ماده 11 گفته آگهی در دو نوبت به فاصله 30 روز باید انتشار شود و اگر اداره ثبت رعایت مدت سی روز را ننماید می گوییم اشتباه در عملیات ثبتی شده و دقیقا رعایت مهلت قانونی برای انتشار آگهی نوبتی نشده است . اشتباه را قانون اجازه نداده که مامورین راسا آنرا حل نمایند بنابراین در قانون مراجعی برای رسیدگی به اشتباهات ثبتی پیش بینی شده که عبارت اند از هیات نظارت و شورای عالی ثبت . اداره ثبت خودش حق ندارد راسا به حل اشتباه بپردازد بلکه باید اداره ثبت گزارش به هیات نظارت دهد و اداره ثبت براساس رای هیات نظارت که اکثریت قضات را شامل است تکلیف را انجام دهد.

هیات نظارت شامل سه عضو است دو نفر قاضی اند از دادگاه تجدیدنظر استان و مامور ثبت که مدیرکل ثبت استان است . این هیات نظارت به اشتباهاتی که در عملیات ثبتی رخ میدهد باید رسیدگی نماید و همچنین قانون وظایف دیگری هم برعهده اش گذاشته است . بعضی از آرای هیات نظارت قابل تجدیدنظر است و مرجع تجدیدنظر آرای هیاتهای نظارت در مواردی که قابل تجدیدنظر است شورای عالی ثبت است .

شورای عالی ثبت طبق ماده 25مکرر قانون ثبت فقط در تهران است و دارای دو شعبه است و هر شعبه سه عضو دارد و یک شعبه مربوط است به امور اسناد و دیگری به امور املاک رسیدگی مینماید.  از سه عضو در هر شعبه دو نفر قاضی انداز دیوانعالی کشور خواه رئیس شعبه و خواه مستشار و نیز شامل  یک عضو ثبتی است که در قانون گفته مسئول امور اسناد ولی در سلسله مراتب اداری بالاترین عضو  معاونت سازمان ثبت در امور اسناد در شعبه مربوط به اسناد فعالیت دارد و  عضور ثبتی در شعبه املاک معاونت  سازمان ثبت در امور املاک است . شورای عالی ثبت در تهران است و هفته دو روز تشکیل میشود و خارج از نوبت . وظیفه اصلی آن مرجع تجدیدنظر احکام و ارای هیات نظارت است و حکم شورای عالی ثبت قطعی است و در مواردی چون هیات اداری است قابل شکایت در دیوانعدالت اداری است .

حدود اختیارات هیات نظارت : ماده 25

1-هرگاه در اجرای مقررات ماده 11 از جهت پذیرفتن تقاضای ثبت یا در تصرف اشخاص تزاحم و تعارض باشد

2-هرگاه در قبول درخواست ثبت  اختلاف شود همیشه دعوا در اینجا از اول است یعنی کسی که اول درخواست را میدهد دومی یا بعدیها میشوند معترضین به درخواست ثبت و در مورد اینکه درخواست ثبت را از چه کسی بگیرد اختلاف میشود و اداره ثبت تعیین تکلیف مینماید . و درخواست ثبت را از متصرف مالکانه میگیرد و اگر اختلافی شود اداره ثبت گزارش به هیات نظارت میدهد و هیات نظارت نظر میدهد که درخواست ثبت را از چه کسی بگیرد و اگر از کسی به نا حق گرفته باشد ابطال درخواست آن شخص اعلام میشود .

3-هرگاه درعملیات مقدمات ثبت اشتباهی رخ دهد .رسیدگی به اشتباهات ثبتی و نیز قبول درخواست ثبت مادامی که ملک در دفتر املاک ثبت نشده است هر بحثی در رابطه با ملکی که درخواست ثبت شده و هنوز ملک ثبت نشده با هیات نظارت و شورای عالی ثبت است . فقط ممکن است مواردی طرح دعوا به طور انحرافی شود مثلا اثبات مالکیتش را ملکی که به ثبت نرسیده در دادگاه طرح نماید که این نوعی زرنگی اشخاص است در غیر این موارد استثنایی تمام دعاوی این املاکی که هنوز ثبت نشده اند در هیات نظارت است .

4-بعد از اینکه ملک در دفتر املاک ثبت شد ممکن است متوجه شوند که در عملیات اشتباهی شده است و اگر رفع اشتباه به حقوق کسی لطمه نزند رفع آن با هیات نظارت است ولی از به حقوق کسی لطمه وارد نماید با دادگاه است .

5- اگر اشتباه قلمی شود در موقع ثبت در دفتر املاک . یعنی پرونده درست است اما هنگام انتقال در سند مالکیت اشتباه شده یا در دفتر املاک اشتباه قلمی شده . رفع این موارد هم با هیات نظارت است

6-اشتباهات پیش آمده قبل از عملیات ثبتی . مانند اینکه سند مالکیت را بنام الف صادر کرده بعدا با حکم یا دلیل قوی معلوم میشود که ملک به دیگری واگذار شده که هیات نظارت به استناد آن حکم یا سند رسمی سند را اصلاح مینماید

7-تعارض در اسناد مالکیت : بخشی از آن در صلاحیت محاکم است و قسمت عمده آن در صلاحیت هیات نظارت است . رسیدگی به تعارض در اسناد مالکیت خواه نسبت به اصل یا خواه نسبت به حقوق ارتفاقی آن با هیات نظارت است این را قانون میگوید ولی این طور نیست که کلا با هیات نظارت باشد . آنچه که هیات نظارت باید اظهارنظر نماید این است که تعارض در اسناد مالکیت واقع شده است یا نه و هیات نظارت باید در رایش بنویسد که مورد مشمول ماده 25 قانون  ثبت است یا نه .

مرحله اول تشخیص اینکه تعارض واقع شده است یا واقع نشده است با هیات نظارت است مرحله بعد از اظهار نظر هیات نظارت تشخیص اینکه کدام سند درست است یا نادرست یا کدام اصیل است و کدام معارض است با دادگاه است . که بحث مهلت مهم است اگر در مهلت باشد دادگاه رسیدگی مینماید و اگر بعد از مهلت باشد اداره ثبت خودبخود آنرا ابطال مینماید

8-اگر اشتباهی در عملیات تفکیکی رخ داده باشد . مشروط به اینکه خللی به حق کسی وارد نیاید.مثلا ملکی که 10000 متر مربع است بعد از تفکیک که قطعات را جمع می کنند از ده هزار متر بیشتر است حالا اگر برای هر قطعه بعد از تفکیک سندی صادر نشده باشد و هیچ قطعه ای فروخته نشده باشد نه با دادگاه است و نه هیات نظارت . اما اگر یکی از این قطعات تفکیکی با سند رسمی فروخته شده باشد یا برای یکی از قطعات تفکیکی سند گرفته باشند ان وقت توجه میکنیم که اگر رسیدگی و اصلاح به حق کسی لطمه وارد نکند با هیات نظارت است و اگر به حقوق کسی لطمه وارد نماید ابطال و اصلاح   با دادگاه است

9-در حوزه تنظیم سند

10-رسیدگی به اعتراض به عملیات اجرایی است

اگر در تنظیم سند در دفاتر اسنادرسمی – دفاتر ازدواج و طلاق و ثبت شرکتها اشتباهی رخ دهد رفع اشتباه و نحوه اصلاح تنظیم با هیات نظارت است . مثلا سند تنظیم شده است که مقرر بوده است برای سردفتر که باید رعایت مقرراتی میکرده مثلا به پایان کار توجه میکرده است که توجه ننموده است . یا موقع اجرا مامور اجرا متوجه میشود که سند ایراد دارد و ما میخواهیم آنرا اجرا نماییم در این موارد به هیات نظارت رفته و دستور اصلاح سند را میدهد یعنی در حاشیه ثبت دفتر سند اصلاحیه یا رای نوشته شده و سند را اصلاح مینمایند. اصلاح سندتنظیمی در مواردی که از لحاظ تطبیق قانون اشتباه شده و به حق کسی لطمه نزند با هیات نظارت است .

میدانیم شکایت از مفاد اجرای اسناد رسمی دو حالت است . یکی شکایت از قانونی بودن و نبودن و دیگری شکایت از نحوه اقدام عملیات اجرایی است . در حالت اول رسیدگی با دادگاه است یعنی اجراییه صادر شده و شما مدعی هستید که متعهد به سند میگوید سند لازم الاجرا نیست و شما رفتید اجراییه صادر کرده اید یا میگوید این سند جعل شده یا فسخ یا اقاله شده یا به تعهدم عمل کردم این ادعاها رسیدگی اش با دادگاه است و مقدمتا هم توقیف عملیات اجرایی را بدنبال دارد.

گاهی اوقات طرف میگوید مهلتهای قانونی منقضی نشده یا مستثنیات دین است و توقیف شده یا تاریخ فلان است اینها مربوطند به شکایت از عملیات اجرایی که رسیدگی به آن با رئیس اداره اجرایی است که اجراییه در انجا صادر شده است رسیدگی اداره اجرایی رسیدگی مینماید و رای را به طرفین ابلاغ میکند و ظرف مدت ده روز قابل اعتراض در هیات نظارت است پس از اظهارنظر رئیس اداره ثبت .

به علت زیردر قالب موارد رای هیات نظارت قابل تجدیدنظر در شورای عالی ثبت است : استثنائا به ریئس سازمان ثبت اسناد املاک کشور این اجازه داده شده است که هر رای صادره از هیات های نظارت را خلاف قانون یا مغایر در موضوع واحد بداند قابل اعتراض است

یکی از وظایف شورای عالی ثبت رسیدگی تجدیدنظری به احکام هیات نظارت است و مورد دیگر ایجاد وحدت رویه مینماید یعنی هرگاه از شعبات مختلف هیاتهای نظارت سراسر کشور در موضوع واحد برداشتهای مختلفی از قانون شده باشد و رای داده باشند می آید به شورای عالی ثبت بررسی و هروقت شورای عالی ثبت رای داد لازم الاتباع است

دعوای اعتراض به ثبت :

فردی نسبت به ملکی که درخواست ثبت آن شده است ادعایی داشته باشد این ادعا نسبت به اصل ملک کلا یا جزئا یا حقوق ارتفاقی یا حدودش . معترض در مهلتهای قانونی به مراجع قانونی مراجعه و طرح دعوا مینماید .

دعوای اعتراض به ثبت تحت سه عنوان مطرح میشود :

1-اعتراض به اصل درخواست ثبت که مهلت خاص دارد . دو مهلت داریم . ماده 14-15-16-20-11-و نیز قانون در سال 1373 قانون تعیین تکلیف پرونده های معترض ثبتی که فاقد سابقه اند در تبصره دو آمده مهلت اعتراض به ثبت را تغییر داده است . مهلت سه ماه که مبدا ان تاریخ انتشار اولین اگهی نوبتی است – از تاریخ تسلیم اعتراض یکماه مهلت ارائه دادخواست به دادگاه را دارد. اگر این دو مهلت رعایت نشود باید اعتراض رد شود.

2-اعتراض به حدود است . که فقط از مجاور پذیرفته است از غیر مجاور پذیرفته نیست . و ضمنا اظهارنظر در مورد غیر مجاور با هیات نظارت است . از تاریخ تنظیم صورتمجلس تحدیدحدود باید درخواست خود را ظرف یکماه به اداره ثبت بدهد از تاریخ تسلیم درخواست یکماه مهلت دارد تا به دادگاه دادخواست دهد .

3-اعتراض به حقوق ارتفاقی که دو حالت دارد :‌ مدعی است که در ملکی درخواست ثبت را داده ام حقوق ارتفاقی دارم و من در درخواست آنرا اشاره نکرده ام یا اینکه فلانی در ملک من برای خودش حقوق ارتفاقی قائل شده است . در اظهارنامه ثبتی باید حقوق ارتفاقی دیگران در ملک یا این ملک در املاک دیگر دارد باید اشاره شود. تاریخ تنظیم صورتمجلس حقوق یکماه به اداره ثبت درخواست دهد و از تاریخ نظر اداره ثبت یکماه اعتراض به دادگاه باید بدهد.

ترتیب این بود که د رمهلت دادخواست را به اداره ثبت می دادند و از طریق اداره ثبت به دادگاه میرفت .

قانون ماده 147 و 148 در تیرماه 1365 به تصویب رسید . بعد از پیروزی انقلاب اقتضای اوضاع و احوال ایجاب میکرد که عده ای در اراضی به ساخت و ساز اقدام نمودند بدون اینکه این اراضی خریده باشند و این اراضی تفکیک شده باشد . در بعضی مناطق تهران موسساتی تشکیل شده بود که این اراضی را خورد میکردند و میدادند به مردم و تقسیم میکردند بین مردم با نیت خیر . البته برخی جاها پول میگرفتند . هم دولت و هم مردم و هم سازمان ثبت و هم شهرداریها با مشکل مواجه شدند. برای اینکه مردم مراجعه میکردند و شهرداری می گفت شما در فضای سبز ساخته اید و مردم به سازمان ثبت میرفتند و می گفتند ما سند میخواهیم و خلاصه کلی مشکلات به وجود آمده بود.

هیاتهایی تشکیل شد و آقای موسوی اردبیلی نخست وزیر بودند و رئیس شورای عالی قضایی بودند و ناطق نوری وزیر کشور بودند و شهردار آقای محمد حبیبی بود و آقای دکتر حبیبی که وزیر قوه قضائیه و مهندس کازرونی وزیر مسکن بودند و آقای هاشمی هم از طرف سازمان ثبت مامور در هیات  بودند . شهردار می گفت حاضر نیستم خانه مردم مصتضعف را خراب کنم و خلاصه همه میخواستن یک راه حل بدهند . و تصویب کردند که یک راه حل سازمان ثبت یابد . آقای هاشمی با کارشناسان ثبت بحث کردند و اساس بحث این بود که موازین شرعی رعایت شود. آقای هاشمی از بنیانگذاران این مواد است . موازین شرعی یعنی اگر در ملک کسی چیزی ساخته شده است مالک راضی باشد و اگر آن رعایت شد دیگر سخت گیری نکنید و مجلس محترم آنرا تصویب نمود.

یک قانونی تصویب شد برای از بین بردن این بحران و هدف این بود که کسانی که تصرف غاصبانه کرده اند ما صحه به عمل آنها نگذاریم و این قانون استثنایی توسعه نیابد که هرکس زمین هرکس را غصب کند و نیز توجه به آثار شرعی نماییم . که البته اکنون بعد از چند سال دیگر این اهداف مورد توجه قرار نمیگیرد .

اساس این قانون این بود به اشخاصی که در اراضی (وقفی – دولتی و دارای مالک خاص ) ساختمان کرده اند که به علت موانع قانونی نمی توانیم به این افراد سند دهیم با رعایت موازین شرعی و عدم تشویق غاصبین و متجاوزین اموال مشروع دیگران که البته حالا طوری شده که هرکس نمیتواند سند بگیرد از این قانون استفاده مینماید.

در کمیسیون محترم قضایی پیشنهاد دادند که باغ و نسقهای زراعی هم به این نوع زمینها اضافه شود. چون نقل و انتقال نسقهای زراعی دارای منع قانونی بود و نیز باغات برای تقسیم و نقل و انتقال و نیز اراضی خارج از محدوده و اراضی کشاورزی هم اضافه شد .

بنابراین قانونی تصویب شد و هیاتهایی تشکیل شد که بررسی کند که موازین شرعی شده یا در مورد اموال دولتی رعایت شود و در مورد وقفیات نیز رعایت مقررات شود. هر وقت تایید میشد ثبت سند میداد.

وگفتیم هرکس تا تیرماه 65 در زمینی ساخته و نتوانسته سند بگیرد دیگر مشمول نشوند . یعنی هرکس روی زمینی ساخته ساز کرده با سند عادی زمین را خریده است حتی برخی ها دیوار را هم ملاک ساختمان قرار داده اند که این سو استفاده است که البته قضات به این مهمات توجه نمی کنند. اینکه کسی دور زمین دولت یا مالک دار دیوار بکشد و خود را مستحق دریافت سند بداند.

شرایط قانونی برای اینکه هیاتها بتوانند وارد بحث شوند :(شرایط استفاده این قانون چیست)شش شرط لازم است که جمع بشود تا ما بتوانیم به موضوع در این هیاتها رسیدگی نماییم حتی در موارد توافقی هم باید این شش شرط باشد

1- این قانون شامل زمین یعنی(اراضی وقفی – دولتی – دارای مالک خاص)  و نسق زراعی – اراضی کشاورزی-باغ – اراضی خارج از محدوده شهرها و حوزه استحفاظی بعد توجه داشته باشید آنچه تقاضا شده اگر زمین است باید دارای  ساختمان باشد که قانون بعد از اصلاح عبارت اعیان را آورده که اعیان معنا ندارد فقط ملاک ساختمان است

 2- اگر زمین قابل محدوده باشد چه وقفی چه دولتی چه مال شخص است باید دارای ساختمان باشد تاریخ ساخت بنا باید مربوط به قبل از سال 70 باشد–( اگر باغ است باید گواهی باغ بودن داشته باشد  اگر کشاورزی است باید دارای مدارک و گواهی مراجع لازمه باشد – اگر نسق است باید مدارک لازم نشان دهد- اگر خارج از محدوده است مدارک نشان دهد ) این موارد نیازی به ساختمان ندارد و اگر شش شرط را داشته باشند و توافق داشته باشند و طرفین حاضر باشند میروند اداره ثبت و معاملات ملکی دیگر به هیات هم مراجعه نمی نمایند. در توافقی ها یعنی شش شرط هست و مالک هم هست و سند هم هست می آید پیش رئیس اداره ثبت و او به آنها سند مالکیت میدهد اما اگر توافق نباشد یا سندی نباشد که ارائه بدهد یا مواردی که توافق هم کرده اند اما رئیس اداره ثبت بدلیل معذورات قانونی نمیتواند سند بدهد یا در مورد اراضی مشاعی یا در موردی که کسی اعتراض داشته باشد  این موارد همگی در هیات مطرح میشوند.

3-تقاضا قبل از سال 70 در آن فرمهای خاص چاپی  سازمان ثبت در مهلتی که قانون تعیین کرده است تکمیل و در دفتر خاص درخواستها ثبت شده باشد . قاضی باید توجه نماید که هر درخواستی قابل رسیدگی نیست

4-ملکی که درخواست ثبت برای‌ آن شده باید با سند عادی قبل از تاریخ 1/1/70 خرید و فروش شده باشد در غیر این صورت غاصب محسوب میشود و اگر ایجاد بنا کرده و خریداری نکرده است باید از یکسری راهکارهای قانونی استفاده نماید نمیتواند بگوید سند ندارم باید بگویم سند در دسترس نیست اگر نتواند سند عادی را ارائه نماید اصل بر این است که سند عادی داشته باشد اگر هیات احراز کرد که خرید و فروش کرده است آن وقت میتواند برای گرفتن سند اقدام نماید باید رضایت مالک بشود این شرط مخصوص اراضی با مالک خاص است نه اراضی دولتی

5- ملکی که درخواست برای آن میشود باید در تصرف مالکانه متصرف باشد و باید مورد بهره برداری متقاضی سند باشد

6-به واسطه موانع قانونی تنظیم سند برای آنها میسور نبوده باشد یعنی وقتی مشمول این قانون است که مطابق قانون نتوان به آن سند داد اگر قاضی دید راه دیگری وجود دارد برای اخذ سند باید از آن مسیر مراجعه نماید

هریک از این شرایط محقق نباشد چه قاضی هیات و چه قاضی که بعد از اعتراض به او مراجعه شده باید آن درخواست  باطل شود.

اصل در ثبت این است که سندمالکیت به کسی میدهد که اگر متقاضی سند است باید در آن ملک تصرف داشته باشد اگر تقاضا بدهد و بعد مامور بیاید و کس دیگری در ملک متصرف باشد ثبت سند نمیدهد میگوید برو رفع تصرف بکن بعدا بیا مراجعه کن برای اخذ سند.

قانون تصویب شده برای نقل و انتقال نسقهای زراعی و باید در دفاتر اسناد رسمی انجام شود چون منع قانونی ندارد ولی عملا هنوز به این مورد هم در این هیاتها رسیدگی میشود. مگر مواردی که مربوط به تغییر کاربری است مثلا کارخانه ای ساخته شده یا غیره

در مواردی که رسیدگی به تقاضانامه ها و احراز و تحقق شرایط قانونی با رئیس اداره ثبت ملک محل وقوع ملک است در موارد توافقی را شامل است . در غیر این موارد با هیاتهای حل اختلاف است .

ملک مشاع – هرگاه ملک مشاعی با سند عادی فروخته شود با تحقق شش شرط فوق و تصرف مفروز دارد یعنی اگر ده هزار متر داریم مشاع بین شرکا یکی از شرکا دو هزارمتر مشاع را فروخته و به تصرف او داده ام . مالکیت فروشنده مشاع بوده و به تصرف خریدار داده و کارشناس تایید کرده است اگر اختلافی بین فروشند هزارمتر با خریدار نباشد چه در خرید و فروش و چه در تصرف مفروز و سایر شرکای ملک هم با این تصرف مفروز موافق باشند انچه مورد تصرف مفروز است بیش از سهم مشاعی فروشنده نباشد این مورد را خود اداره ثبت به طور توافقی سند مفروز میدهد یعنی کارشناس می فرستد و سند میدهد اما اگر اختلافی باشد به هر عنوانی عدم توافق بیش از سهم مفروز و … میرود هیات اگر شرایط شش گانه احراز شد و رضایت مالکین مشاع را به تصرف احراز کرد و سهم را بیش از کل سهم مشاع احراز نکرد هیات دستور صدور سند مفروز را به اداره ثبت میدهد و اگر رضایت را احراز نکرد هیات دستور صدور سند مشاعی را میدهد . در صورت عدم دسترسی به مالکین مشاع یا وصول اعتراض مراتب به هیات حل اختلاف میرود. گاهی اوقات در موارد توافقی رئیس اداره ثبت توافق را ثبت کرده و بعد اختلاف شده رئیس اداره ثبت حق ندارد سند صادر نماید.

در مناطقی نظیر مازندران که مالک عرصه و اعیان جدا از هم اند و آخرین منتقل الیه متقاضی سند است و میان مالک عرصه و اعیان اختلاف باشد  با حفظ حقوق مالک عرصه هیات حل اختلاف به آن رسیدگی کرده و قادر است سند دهد و طرف دیگر قادر است شکایت نماید. (بند سوم کاملا مبهم است )

متقاضی و متصرف با سند عادی تقاضای سند میکند ولی فروشنده راضی نیست . عده ای زمین را فروخته بودند و طرف رفته بود خارج یا با وکالت زمین خریداری شده و طرف فوت کرده است و هیات هم ایراد میگرفت به امضا و تاریخ سند عادی مربوط به فروش زمین . اگر برای هیات محرز نشد این نوشته درست است یا نه باید هیات رای بدهد اما آگهی کند در روزنامه دو بار اگر در مهلت مقرر به فاصله 15 روز فاصله میان آگهی اول و دوم کسی تا دو ماه اعتراض نکرد سند میدهند اگر هم بعدا آمد میتواند اعتراض نماید.

ماده 147 و 148 ثبت قانون خاص است و باید دقت شود به همه موارد تعمیم نیابد . باید برای هیات محترم حداقل شش شرط پیش بینی شده برای این تسهیلات محقق شود.

اراضی دولت :‌ اول پیش بینی شده بود که اگر در اراضی دولت بنایی ساخته شود دولت ملزم است به فروش ولی بعدا در اصلاحاتی که شد اگر محوطه ای که ساخته شده تا 250 متر باشد  و طرف خانه مسکونی نداشته باشد به قیمت منطقه ای  هیاتها رسیدگی کرده و حکم میدهند به نفع طرف سند مالکیت صادر شود. اگر مورد تصرف دولت تا 250 باشد و خانه داشته باشد باید به قیمت عادله روز قیمت زمین را بدهد. اگر مورد تصرف از 250 متر بیشتر از و خانه ندارد تا 250 متر به قیمت منطقه ای میدهد و متجاوز از آن را باید به قیمت عادله روز بدهد و اگر خانه دارد و زمین دولتی را تصرف کرده به هر میزانی باید قیمت عادله روز را بدهد. پول را به صندوق می سپارند و بعد دستور صدور سند میدهند و راجع به انتقال آن اداره ثبت براساس اجرای اسناد لازم الاجرا اقدام مینماید.

در مورد وقف :  با رعایت موازین شرعی باید هیاتها دقت نمایند که نظر واقف مورد توجه قرار گیرد. گاهی وقف برای موارد خاصی شده مثلا احداث مسجد و حالا آمده اند ساختمان ساخته اند نباید سند دهند و باید دستور قلع بنا را دهند. هیاتها راسا اقدام مینمایند ونیازی به استعلام و اخذ مجوز از جایی ندارند. و گاهی برای انجام افراز یا تفکیک راسا نمیتوانند اقدام کنند و باید از مراجعی چون شهرداری و مراجع دیگر مجوز داشته باشند .

گاهی اوقات زمین اصلا سابقه ثبتی ندارد اگر حق متقاضی را هیاتها ثابت تشخیص دادند هیات ها اجازه میدهند با رعایت تحقق موارد شش گانه به اداره ثبت اجازه میدهند که از این فرد اظهارنامه درخواست ثبت بپذیرد.

حق ریشه و یا اولویتهای کشاورزی از لحاظ ثبتی ممنوع است ثبتشان . حق آبه و سایر حقوق ارتفاقی به تبع ملک در سند می آید . اگر درخت با اجازه مالک توسط دیگری غرس شده باشد دارای سند مالکیت جداگانه نیست فقط اداره ثبت گواهی میدهد که درخت متعلق به اوست .

رسیدگی به جرایم مربوط به ثبت اختراعات و ….در صلاحیت مراجع قضایی تهران است البته اقدامات مقدماتی جزایی با مراجع قضایی محل است ولی رسیدگی ماهوی با مراجع قضایی تهران است

افراز و تفکیک :

وقتی میگوییم افراز که ما میخواهیم مالکین مشاعی سهم خود را از حالت مشاعی خارج و به حالت مفروز در آوردند ممکن است در املاک باشد یا اموال دیگر . بهر حال هرگاه مالکین اموال مشاع یا شرکای مالی بخواهند سهم خود را در مال مشاع از حالت مشاعی خارج و به حالت مفروز و مستقل در آورند گویند افراز . افراد به طور مشاعی مالک خانه اند هرگاه بخواهند سهم خود را در خانه به حالت مفروز و شش دانگ درآوردند میشود افراز .

هرگاه ملکی را بخواهیم به قطعات تقسیم کنیم و حالت آن از لحاظ حقوقی و ثبتی تغییر نکند میگوییم تفکیک . مثلا ده هزار متر زمین مال یک نفر یا چند نفر میخواهیم به قطعات کوچگتر تقسیم کنیم . بعد از تقسیم هم تغییر در ملکیت شرکا حاصل نمیشود یعنی هر شریک در قطعات تفکیک شده ام مالک است .

تفکیک دو نوع است افقی و دیگری عمودی . آثار آنها با هم متفاوت است و نیز نحوه عمل آنها هم متفاوت است ولی هر دو تفکیک است .

کل ونک بنام یک نفر مالک به ثبت رسیده بود. بعد از فوت مالک اراضی به ورثه منتقل شد و ورثه هم سهم خود را که 130 سهم بود به افراد دیگری فروختند عمل افراز عملی نبود آمدند تفکیک کرده اند حالا ده ونک به سی و شش میلیون قطعه . اول آمدند تقسیم نمودند و قبل از تقسیم مشاعا مالک بودند ولی بعد از تقسیم و تنظیم تقسیم نامه کل ده به قطعات کوچکتر تفکیک شده است . این قطعات به حالت مفروز در نمی آید همچنان به حالت مشاع است . باز جمع سهم شما همان است که قبل از تقسیم یا تفکیک داشته اید.

بحث افراز فقط در ملک مشاع است . تقسیم مال مشاع است به نحوی که سهم انها از حالت مشاعی به حالت مفروز تبدیل شود. تفکیک زیر 250 متر زمین امکان پذیر نیست.

تا آبان ماه 1357 عمل افراز کلا در صلاحیت مراجع قضایی بود در آبان 1357 قانون به تصویب رسید تحت عنوان قانون افراز یا فروش املاک مشاع در آنجا عمل افراز را قسمتی به مراجع ثبتی و بخش دیگر به مراجع قضایی واگذار شد. در قانون آمده اگر عملیات مقدماتی ثبت ملک خاتمه یابد انجام عمل افراز با مراجع ثبتی است . اما اگر عملیات مقدماتی ثبت ملک خاتمه نیافته باشد انجام عمل افراز با مراجع قضایی است . مورد دیگری هم با استفاده از امور حسبی و رای وحدت رویه شماره 48داریم که فقط در صلاحیت مراجع قضایی است و ان اینکه هرگاه یکی از شرکای ملک صغیر یا محجور باشد برای حفظ حقوق محجور یا صغیر و غایب .

در سه جا باید از شهرداری سوال کنیم : در ماده 101 شهرداریها در مورد افراز و تفکیک – ماده 6 قانون تاسیس شهرسازی و معماری– ماده 154 قانون ثبت و هر سه با قانون موخر تغییر کرده است . در هر سه مورد مراجع ثبتی باید از شهرداریها استعلام نمایند. و مکلفند به این کار . و گفتیم ماده 101 و 6 فسخ و قانون 154 اصلاحی سال 65 جایگزین آنها ست .  دادگاهها  و ادارات ثبت اسناد و املاک باید طبق نقشه تفکیکی که به تایید شهرداری محل رسیده باشد نسبت به افراز و تفکیک کلیه اراضی در محدوده شهرها اقدام نمایند و شهرداریها مکلفند تا دو ماه براساس طرح جامع تفصیلی نسبت به نقشه ارسالی از سوی دادگاه یا اداره ثبت اظهار نظر نماید در غیر این صورت دادگاهها و ادارات ثبت راسا اقدام مینمایند.

در مورد اسناد مالکیتی که اعلام تعارض شده افرازشان و یا تفکیکشان از طریق دادگاه  و ادارات ثبت ممنوع است . تا بعد از تعیین تکلیف .

دادگاه حکم به افراز میدهد اجرای حکم افراز با اداره ثبت است که پلاک دهدو غیره . در تقسیم در ترکه دادگاه حکم میدهد و دادگاه تعیین میکند کل سهام و و اینکه چند سهم متعلق به کیست ولی اگر بخواهد جدا نمایند باید مراجعه کنند به اداره ثبت . عمل تفکیک کلا با اداره ثبت است و درخواست تفکیک از طریق دفتر اسناد رسمی به اداره ثبت بدهند . واداره ثبت با سوال از شهرداری طبق ماده 154  عمل تفکیک را انجام میدهد و می فرستند دفترخانه و مالک براساس آن ملک را قطعه قطعه کرده و خود مالک میتواند برای هر قطعه سند مالکیت جداگانه درخواست نماید از اداره ثبت .

در مواردی ملک غیر قابل افراز تشخیص داده شود هم از سوی دادگاه و هم از سوی اداره ثبت . در مورد غیر قابل افراز دو حالت داریم از لحاظ حقوقی و ثبتی است و گاهی غیر قابل بودن افراز از لحاظ شهرداری است با ارسال نقشه از سوی دادگاه به شهرداری  . مثلا یکصد متر میان پنج نفر مشاع است و میخواهند افراز کنند به پنج تا بیست متری . و شهرداری و ثبت رای میدهد به غیر قابل افراز بودن و این رای قابل اعتراض در دادگاه است یا گاهی دادگاه از شهرداری سوال میکند و شهرداری اجازه ندهد. و نظر دادگاه هم قابل تجدیدنظر است . گاهی اوقات هم ثبت آنرا از لحاظ ثبتی  غیر قابل افراز میداند و همچنین تقسیم نباید طوری باشد که ملک را از ارزش بیاندازد.

اکر ملک مشاعی غیر قابل افراز توسط دادگاه تشخیص داده شود هریک از شرکا میتوانند درخواست فروش ملک مشاع را بخواهد که دادگاه آگهی داده و ملک را می فروشد و هریک از شرکا میتوانند به صندوق دادگستری مراجعه کرده و سهم خود را بردارند. در افراز و تفکیک آپارتمانها نیاز به اجازه شهرداری است . پلاک زمین پلاک اصلی است و هر آپارتمان پلاک فرعی میگیرد از پلاک اصلی . در خارج از محدوده از اداره جنگلها و جهاد کشاورزی و …. اجازه میگیرند و تفکیک ملک در هر منطقه به متراژ معینی میسر است .

بحث اسناد مالکیت معارض : تعارض سه جا است . تعارض د راسناد – تعارض در معاملات – تعارض در اسناد مالکیت معارض– در مورد سند و معامله معارض موضوع هم جنبه کیفری و هم جنبه حقوقی دارد و قاضی به هر دو رسیدگی میکند ولی در تعارض اسناد مالکیت بحث کیفری نداریم و بحث ثبتی است . در چه مواردی با سند مالکیت معارض روبرو هستیم در دو حالت : اداره ثبت سهوا برای یک ملک بنام یک نفر یا دو نفر به عنوان نسبت به کل یا جز یا حقوق ارتفاقی سند مالکیت صادر نماید میگوییم یکی اصیل است زیر دو نفر نمیتوانند در آن واحد مالک یک ملک باشند.  در حدود و حقوق کمتر این مورد دیده میشود که مثلا به یکی سند شش دانگ ملکی را بدهد و به دیگری هم سند یک دانگ همان ملک را بدهد یا موارد مشابه

مورد دیگر تعارض عملی است یعنی اداره ثبت برای شما سند مالکیت صادر نموده است و یک سند مالکیت هم به دیگری داده ولی ما عملا مواجه با تعارض میشویم که فقط این تعارض در املاک مجاور است مانند در مرز ونک با سعادت آباد . یعنی یک پلاک سند مالکیت به الف دادند به عنوان اراضی ونک با فرعی مشخص و یک سند مالکیت هم به ب دادند از اراضی سعادت آباد بعد از پیاده کردن متوجه میشویم یک ملک است . یکی از این اسناد معارض است .

مورد دیگر تعارض در حقوق ارتفاقی است . سند مالکیت صادر نموده و نوشته شمالا دیواری است به طول یکصد متر و پلاک دیگر که در جنوب ملک است نوشته اند شمالا به طول یکصد متر به دیوار مشترک فلان . دو سند صادر شده و در یک حد تعارض داریم . در سندی برای ملک شما حق ارتفاق قائل  شده اند و در سند من آن حقوق ارتفاقی قید نشده است .

قبل از اینکه حالت ثبتی به نتیجه برسد در تعارض انحرافی دادگاه دخالت میکند و گاهی اداره ثبت دخالت میکند.

حکم ثبتی حکم اولیه یا ابتدایی است و حکم قضایی حکم ثانویه است و تا حکم اولیه انجام نشده باشد دادگاه نباید دخالت نماید.

حکم اولیه این است که به محض اینکه با اسناد مالکیت معارض مواجه شدیم باید اداره ثبت گزارش دهد به هیات نظارت . هیات نظارت فقط نظر میدهد که آیا تعارض د راسناد مالکیت حاصل شده است یا نه ؟ این تشخیص با هیات نظارت است و بسیار مهم است و هیات نظارت حق ندارد تشخیص دهد کدام اصیل است و کدام معارض است . دادگاه قبل از تشخیص هیات نظارت نباید دخالت نمایند. تا صدور حکم از دادگاه سند مالکیت مقدم الثبت اصیل است از نظر ثبتی و موخر ثبت معارض تشخیص میشود و سند مقدم الصدور میتواند معامله نماید و لی دارنده سند موخر الصدور حق معامله ندارد و کلاهبردار است . مغازه نسبت به مقدم الصدور حق معامله دارد به شرطی که در سند قضیه و اعلام تعارض اعلام شود.

Rating: 5.0/5. From 1 vote.
Please wait...

درباره‌ی ابوالقاسم شم آبادی

(حقوق عمومی) -مدرس دانشگاه-صاحب امتیاز انتشارات حقوقی عدلیه-ارتباط با ابوالقاسم شم آبادی: shamabadi.abolghasem@yahoo.com تلفن: ۰۲۱۶۶۹۲۱۰۰۲ ۰۲۱۶۶۵۸۱۷۴۸

همچنین ببینید

کارگاه و همایش دکتری حقوق عمومی

کارگاه آمادگی آزمان دکترای حقوق عمومی(آزمون دکترای 1399)

با سلام. دروسی که در این کارگاه تدریس می شود: حقوق اساسی و حقوق اداری …

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *