مقاله حقوق خصوصی

بیع املاک ثبت شده و ماده ۱۳۰۵ مدنی

هرگاه مالی غیر منقول، به وسیله مالک مورد دو عقد بیع، یکی با سند رسمی و دیگری با سند عادی دارای تاریخ مقدم بر تاریخ سند رسمی قرار گیرد، سند عادی مزبور قابل استناد در برابر خریدار با سند رسمی نخواهد بود و خریدار با سند عادی در دعوی الزام فروشنده به تنظیم و امضای سند رسمی، پیروز نخواهد شد. این مورد در ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی  آورده شده است.

شأن تدوین ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی این بوده است که از میان دو معامله متعارض، معامله مقدم در تاریخ معتبر است و دیگری باطل، چون با وقوع معامله نخست، فروشنده دیگر حقی نداشته که آن را به دیگری انتقال بدهد. از این رو ماده ۱۳۰۵ احتمال چنین ثبانی نامشروعی را از بین می‌برد و تنها به تاریخ سند رسمی به دلیل دخالت مامور رسمی، اعتبار مطلق داده است.

 اما اگر بتوان با بیّنه قانونی، اصل معامله و تاریخ مقدم را اثبات کرد که فروشنده ابتدا ملک را به شخص «ب» فروخته و بعد با سند رسمی به شخص «ج» منتقل کرده است، در این صورت چون با تحقق عقد بیع، ملک متعلق حق عینی شخص «ب» قرار گرفته و این حق عینی به رابطه دو طرف عقد محدود نمی‌شود و در مقابل اشخاص ثالث قابل استناد است، بنابراین معامله شخص «الف» و شخص «ج» معامله‌ای است غیرنافذ و در صورت عدم رضایت شخص «ب» باطل خواهد بود و او می‌تواند بر پایه معامله انجام شده و به استناد حق عینی، متعرض سند مالکیت شخص «ج» شود.

اما در فرضی که بیعی واقع نشده باشد بلکه قرارداد تعهد به انعقاد عقد بیع ملک ثبت شده (قولنامه)، باشد، در این صورت چون تعهد به بیع موجد حق دینی است نه عینی، بنابراین تعهد شخص «الف» به انتقال ملک به شخص «ب» فاقد قدرت اجرایی است زیرا هرچند مطابق دلالت مطابقی وی متعهد شده که نسبت به انعقاد عقد و تنظیم سند رسمی انتقال اقدام کند و مطابق دلالت التزامی به عقدم انتقال ملک به غیر، تعهد کرده است (شرط فعل منفی) اما چون شخص «الف» از انجام تعهد تخلف ورزیده و ملک را به شخص «ج» منتقل کرده، لذا اجبار به‌شرط، موضوعا منتفی و متعهدله فقط می‌تواند به استناد مواد ۲۳۷، ۲۳۸ و ۲۳۹ قانون مدنی، قرارداد را فسخ و خسارت متوقع را مطالبه کند. شایان ذکر است که اگر شرط به‌صورت شرط نتیجه منفی باشد نه شرط فعل منفی، یعنی صراحتا از شخص «الف» حق‌انتقال به غیر سلب شده باشد، در این فرض چون او برخلاف شرط عمل کرده، بیع با شخص «ج» غیرنافذ و تنفیذ آن در اختیار مشروط‌له می‌باشد. (دو شرط مذکور با یکدیگر فرق دارند؛ در شرط فعل منفی حق انتقال وجود دارد ولی متعهد شده است که این حق را اعمال نکند. اثر آن پایبندی است. در صورت تخلف، ضمانت اجرا فقط فسخ و مطالبه خسارت است. اجبار به اجرا و اجرای جایگزین ممکن نیست چون موضوع قبلا منتقل شده است. در شرط نتیجه اساسا حق انتقال به غیر وجود ندارد، به نفس اشتراط، این حق سلب شده پس در صورت تخلف، ضمانت اجرا عدم نفوذ است).

در نقد سه نظریه فوق، باید گفت اساسا هدف قانون‌گذار از تضییقات قانونی برای الزام به ثبت ملک و ثبت انتقال، حفظ حقوق دو طرف معامله، جلوگیری از وقوع معامله‌ معارض، کاستن از دعاوی مربوط به املاک، حفظ صلح اجتماعی و نظم عمومی و در عین حال فراهم کردن آگاهی اشخاص از وضع مالک فعلی است.

براین اساس نظر اول از لحاظ مبنایی ایده‌آل و مطلوب است اما یک راه‌حل افراطی می‌باشد که با قانون ثبت مطابقت ندارد و رویه قضایی هم آن را نپذیرفته است.

نظر دوم دارای یک ایراد اساسی است که مقررات قانون ثبت را بی‌روح و بی‌هویت کرده و موجب بیهوده ساختن و ناموثر کردن حکم قانون‌گذار شده است.

ماده ۲۲ قانون ثبت که مقرر می‌دارد: «… دولت فقط کسی را… مالک خواهد شناخت…» در برگیرنده محاکم قضایی نیز است. دولت در اینجا به معنی کل حاکمیت است و نمی‌توان قایل به تفکیک شد زیرا معقول نیست یک رابطه حقوقی نزد دولت فاقد اعتبار شناخته شود اما در رابطه بین متعاقدین معتبر باشد و محکمه بتواند آن را شناسایی کرده و به رسمیت بشناساند. نظم عمومی اقتضا می‌کند که انتقال مالکیت تحت نظارت دولت باشد و ماده ۴۸ قانون مذکور هم مطلق است و قیدی ندارد. منظور قانون‌گذار این است که شخص، اساسا مالک نیست.

اما نظر سوم دارای محاسنی است از‌جمله آنکه هم به اصول پایبند است و هم به مقررات قانون ثبت ملتزم می‌باشد. اعمال این نظریه واجد همان تضییقاتی است که قانون‌گذار ثبت دنبال می‌کند؛ یعنی این مضایق و محدودیت‌ها موجب اجبار مردم به ثبت و تنسیق معاملات در اجتماع می‌شود. چون مطابق این نظر، دلیل منحصر برای اثبات انتقال مالکیت، سند رسمی است و سایر ادله فقط در حد اثبات وقوع عقد و مقتضی مالکیت معتبر هستند ولی برای اثبات انتقال مالکیت بیّنه قانونی محسوب نمی‌شود. بنابراین اگر کسی ملک ثبت شده را به‌موجب سند عادی خریداری کند، تا تنظیم سند رسمی انتقال، مالک شناخته نمی‌شود.

همچنین نباید از نظر دور داشت که هرچند اصل عمل حقوقی با شهادت، قابل اثبات است ولی دادگاه‌ها به سبب تجربه ناشی از انحراف‌ها و اشتباه‌ها در شهادت، در پذیرش نتیجه آن، نگرش سخت‌گیرانه دارند و به نوشته‌ها و اسناد، اعتماد بیشتری می‌کنند.

Rating: 5.0/5. From 1 vote.
Please wait...

درباره ی ابوالقاسم شم آبادی

(حقوق عمومی) -مدرس دانشگاه-صاحب امتیاز انتشارات حقوقی عدلیه-ارتباط با ابوالقاسم شم آبادی: shamabadi.abolghasem@yahoo.com تلفن: ۰۲۱۶۶۹۲۱۰۰۲ ۰۲۱۶۶۵۸۱۷۴۸

همچنین ببینید

حل و فصل اختلافات از طریق داوری در رویه قضایی

با سلام. چنانچه نیاز به مشاوره در خصوص داوری دارید و یا نیاز به وکیل …

یک دیدگاه

  1. سلام .خسته نباشید..من مطابق مبایعه نامه و کد رهگیری ملکی خریداری نمودم . نیمی از مبلغ ثمن پرداخت شد. ملک تحویل داده شد و شرط شد مالک حق ترهین ملک را ندارد..ولی یک ماه بعد بالاتر از کل ثمن وام گرفته .و روز محشر عدم حضور صادر شد ..و حاضر نیست ریالی پول پرداخت کنید..ما باید چکار کنیم..

    Rating: 5.0/5. From 1 vote.
    Please wait...

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *