سرخط خبرها

بررسی اجمالی‏ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶

 

آدرس مقاله در پایگاه مجلات تخصصی نور: مجله دادرسی » مهر و آبان ۱۳۷۸ – شماره ۱۶ (از صفحه ۱۸ تا ۲۱)

منبع : http://www.noormags.com

 قسمت اول (۴ صفحه)

نویسنده : اکبری، موسی الرضا

دادرسی » شماره ۱۶ (صفحه ۱۸)


 

مالک و مستاجر

به قلم:موسی الرضا اکبری‏ (معاون مجتمع قضائی امام خمینی قدّس سرّه)قسمت اول)

۱lاشاره:قانون روابط موجر و مستأجر در مورخه ۲۶/۵/۱۳۷۶ مشتمل بر ۱۳ ماده‏ و سه تبصره به تصویب مجلس شورای‏ اسلامی و در تاریخ ۲۹/۵/۱۳۷۶ به تایید شورای نگهبان رسید و در تاریخ‏ ۱۰/۶/۱۳۷۶ در روزنامه رسمی جمهوری‏ اسلامی ایران انتشار یافت.آیین‏نامه‏ اجرایی این قانون نیز در ۲۰ ماده و پنج‏ تبصره در جلسه مورخه ۱۹/۲/۱۳۷۸ هیئت وزیران تصویب شد.اینک به شرح‏ مواد قانون جدید آیین‏نامه اجرایی آن به‏ اختصار پرداخته می‏شود:

فصل اول:روابط موجر و مستأجر

ماده(۱)مقرر داشته:(از تاریخ‏ لازم الاجرا شدن این قانون،اجاره کلیه‏ اماکن اعم از مسکونی،تجاری،محل کسب‏ و پیشه،اماکن آموزشی،خوابگاههای‏ دانشجویی و ساختمانهای دولتی و نظایر آن که با قرارداد رسمی یا عادی‏ منعقد می‏شود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستأجر خواهد بود.) ۲lیکی از نکات قابل توجه در این ماده‏ تعارض قسمت اول این ماده است که‏ مقرر داشته:(از تاریخ لازم الاجرا شدن این‏ قانون…)با ماده ۱۱ همین قانون که تاریخ‏ تصویب قانون را ملاک عمل قرار داده است‏ و اماکن را که قبل از تصویب این قانون‏ است به اجاره داده شده از شمول این قانون‏ مستثنی کرده و حسب مورد مشمول‏ مقررات حاکم بر آن قرار داده است.پس‏ به موجب ماده ۱۱ قانون سابق التصویب، روابط موجر و مستأجر بر قراردادهایی که‏ پس از تصویب این قانون منعقد شوند، مجری نخواهند بود.و در ماده یک‏ قراردادهایی که پس از لازم الاجرا شدن‏ قانون جدید منعقد می‏شوند تابع قانون‏ جدید قلمداد شده است.یعنی قانون جدید بر قراردادهایی که قبل از لازم الاجرا شدن‏ این قانون منعقد شده،حاکم نخواهد بود که‏ در این صورت تکلیف قراردادهای‏ اجاره‏ای که در فاصله زمانی تصویب قانون‏ و لازم الاجرا شدن آن که طبق ماده ۲ قانون‏ مدنی پانزده روز پس از انتشار در روزنامه‏ ۳lرسمی می‏باشد مشخص نیست.در پاسخ‏ به این تعارض به نظر می‏رسد که منظور مقنن از تاریخ تصویب همان تاریخ‏ لازم الاجرا شدن قانون باشد و آیین‏نامه‏ اجرایی این قانون متعرض موضوع مذکور نشده است..

نکته قابل ذکر دیگر در ماده یک‏ این است که،کلیه قراردادهای اجاره منعقده‏ پس از لازم الاجرا شدن این قانون تابع‏ مقررات قانون مدنی و مقررات این قانون و شرایط مقرر بین طرفین خواهد بود در اینجا این سؤال مطرح می‏شود که اگر در قرارداد اجاره منعقده بین قانون مدنی و مقررات این قانون تعارض وجود داشته باشد به چه نحو بایستی عمل کرد.که‏ در پاسخ می‏توان گفت قانون مدنی عام و قانون جدید خاص و مؤخّر التصویب است‏ لذا قانون جدید بر قانون مدنی در موارد تعارض حاکم خواهد بود و در صورت‏ تعارض مقررات این قانون با شرایط مقرره‏ فی مابین طرفین با توجه به اینکه قانون‏ موجر و مستأجر از قوانین آمره می‏باشد

دادرسی » شماره ۱۶ (صفحه ۱۹)


۱lقانون جدید ارجعیت خواهد داشت.

با تصویب قانون جدید،قوانین سابق‏ راجع به روابط موجر و مستأجر از قبیل‏ قوانین موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ و قانون مصوب ۱۳۶۲ و…فقط نسبت به‏ قراردادهای قبل از لازم الاجرا شدن این‏ قانون مجری خواهد بود.البته با توجه‏ به اینکه برخی از قوانین مربوط به موجر و مستأجر توسط مجمع تشخیص مصلحت‏ نکته قابل ذکر دیگر در ماده یک‏ این است که کلیه قراردادهای‏ اجاره منعقده پس از لازم الاجرا شدن این قانون‏ تابع مقررات قانون مدنی و مقررات این قانون و شرایط مقرر بین طرفین خواهد بود نظام به تصویب رسیده و طبق نظر شورای‏ نگهبان،مصوبات مجلس شورای اسلامی‏ نمی‏تواند فاسخ مصوبات مجمع تشخیص‏ مصلحت نظام باشد لذا قوانینی از قبیل‏ مصوبه مجمع تشخیص مصلحت نظام‏ در خصوص حق کسب و پیشه و تجارت‏ مصوب ۲۵/۱۰/۱۳۶۹ که راجع به اعتبار قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ و قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۵/۸/۱۳۶۵ می‏باشد با تصویب قانون سال ۱۳۷۶ نسخ نگردیده‏ است.

ماده(۲)قانون جدید مقرر کرده: (قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت‏ اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای‏ موجر و مستأجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود ۲lگواهی شود)در این ماده تداخل قانون‏ شکلی و ماهوی پیش آمده،چه اینکه رویه‏ قانون‏نویسی این بوده که قوانین شکلی‏ جدا از قوانین ماهوی به تصویب می‏رسید البته پس از انقلاب مقنن در برخی موارد قوانین شکلی و ماهوی رابا هم در یک‏ مبحث مورد تصویب قرار داده است. در این ماده قانونگذار ضوابطی برای نحوه‏ تنظیم اجاره‏نامه مقرر کرده است و همان طور که در بند ۵ ماده یک آیین‏نامه‏ اجرایی قانون مذکور متذکر شده، در صورتی که در تنظیم سند عادی اجاره‏ ضوابط مقرر در ماده ۲ قانون رعایت نشود مشمول مقررات این قانون نخواهد بود، یعنی اگر اجاره‏نامه‏ای در یک نسخه تنظیم‏ شود یا به امضای دو نفر شاهد نرسد این‏ قانون در مورد چنین قرارداد اجاره‏ای قابل‏ اجرا نخواهد بود و قانون سابق التصویب‏ در مورد موجر و مستأجر بر چنین‏ قراردادی حاکم خواهد بود.و به نظر می‏رسد این ماده با ماده(۱۰)قانون‏ مدنی در تعارض است البته بدیهی است‏ این ماده صرفا ناظر به سند عادی اجاره‏ است و در مورد اسناد رسمی اجاره‏ موضوعا منتفی است.

ماده(۳)قانون مقرر کرده است که: (پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای‏ موجر یا قائم مقام قانونی وی تخلیه عین‏ مستأجره،در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضائی‏ توسط ضابطین قوه قضائیه انجام خواهد گرفت.)

نکاتی که در این ماده قابل توجه است‏ ۳l

قانون‏ مسئولیت‏ مدنی

ماده ۱-هر کس بدون مجوز قانونی، عمدا یا در نتیجه بی‏احتیاطی به جان یا سلامتی یا مال یا آزادی یا حیثیت یا شهرت تجاری یا به هر حق دیگری که به‏ موجب قانون برای افراد ایجاد گردیده؛ لطمه‏ای وارد نماید که موجب ضرر مادی‏ یا معنوی دیگری،شود مسئول جبران‏ خسارت ناشی از عمل خود می‏باشد.

ماده ۲-در موردی که عمل وارد کنندهء زیان موجب خسارت مادی یا معنوی‏ زیان‏دیده باشد،دادگاه پس از رسیدگی و ثبوت امر او را به جبران خسارات مزبور محکوم می‏نماید و چنانچه عمل وارد کننده زیان موجب یکی از خسارات‏ مزبور باشد؛دادگاه او را به جبران همان‏ نوع خساراتی که وارد نموده محکوم‏ خواهد نمود.

ماده ۳-دادگاه،میزان زیان و طریقهء و کیفیت جبران آنرا با توجه به اوضاع و احوال قضیه تعیین خواهد کرد،جبران‏ زیان را به صورت مستمری نمی‏شود تعیین کرد مگر آنکه مدیون تأمین مقتضی‏ برای پرداخت آن بدهد یا آنکه تجویز نماید.

دادرسی » شماره ۱۶ (صفحه ۲۰)


۱lعبارتند:از اولا؛قراردادهایی می‏توانند از امتیاز این ماده استفاده کنند که موقع‏ تنظیم سند عادی اجاره شرایط مقرر در ماده‏ (۲)در آنها رعایت شده باشد.ثانیا؛در قوانین ما صدور دستور تخلیه مکان‏ استیجاری بدون طی مراحل دادرسی‏ حقوقی سابقه داشته است که از جمله‏ می‏توان به قانون نحوه تخلیه خانه‏های‏ سازمانی نیروهای مسلح و نیروی انتظامی‏ و یا ماده(۵)قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ راجع به تخلیه خانه‏های‏ سازمانی اشاره کرد.ثالثا؛آیا ذی‏نفع با سند رسمی اجاره می‏تواند بجای اداره ثبت از مرجع قضائی درخواست تخلیه نماید یا خیر؟با توجه به ماده(۹)آیین‏نامه اجرایی‏ این قانون در مورد اسناد رسمی اجاره‏ درخواست صدور اجراییه جهت تخلیه‏ مورد اجاره از دفترخانه تنظیم کننده سند به‏ عمل خواهد آمد و موجبی برای مراجعه به‏ مرجع قضائی نخواهد بود.

رابعا آیا با توجه به اینکه درخواست‏ تخلیه ملک امری حقوقی است و به تصریح‏ ماده(۷۰)قانون آیین دادرسی مدنی‏ شروع به رسیدگی در دادگاههای‏ دادگستری محتاج به تقدیم دادخواست‏ است،موجر باید تقاضای تخلیه را با دادخواست از مرجع قضائی بخواهد یا تنظیم دادخواست لازم نیست و صرف‏ تقاضای معمولی کفایت می‏کند؟که با توجه به ماده(۳)آیین‏نامه اجرایی قانون‏ روابط موجر و مستأجر که رسیدگی به‏ درخواست تخلیه در مورد سند عادی‏ موضوع ماده(۲)قاون را بدون تقدیم‏ دادخواست و با ابطال تمبر مربوط به‏ دعاوی غیر مالی و بدون رعایت تشریفات‏ ۲lآیین دادرسی مدنی مجاز دانسته است‏ مشخص می‏شود که تقاضای تخلیه‏ با درخواست معمولی کفایت می‏کند،و طبق ماده(۱۰)آیین‏نامه اجرایی قانون‏ درخواست نامه برای اسناد عادی در فرم‏ مخصوصی مشتمل بر نکات مقرر در ماده‏ در ماده ۱۷ آیین‏نامه اجرایی‏ قانون روابط موجر و مستأجر تامین حقوق مستأجر را منوط به ثبوت ادعای وی در دادگاه‏ کرده است و امتیاز ویژه‏ای که‏ بین حقوق موجر و مستأجر تعادل ایجاد می‏کند برای‏ وی قایل نشده است‏ مزبور خواهد بود.

ماده(۴)قانون مقرر کرده:(در صورتی‏ که موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین‏ یا قرض الحسنه و یا سند تعهدآور و مشابه‏ آن از مستأجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به‏ استرداد سند یا وجه مذکور به مستأجر و یا سپردن آن به دایره اجراست.چنانچه موجر مدعی ورود خسارت به عین مستأجره از ناحیه مستأجر و یا عدم پرداخت‏ مال الاجاره یا بدهی بابت قبوض تلفن، آب،برق و گاز مصرفی بوده و متقاضی‏ جبران خسارت وارده و یا پرداخت‏ بدهیهای فوق از محل وجوه یاد شده باشد موظف است همزمان با تودیع وجه یا سند، گواهی دفتر شعبه دادگاه صالح را مبنی بر تسلیم دادخواست مطالبه ضرر و زیان به‏ میزان مورد ادعا به دایره اجرا تحویل نماید. در این صورت دایره اجرا از تسلیم وجه یا ۳lسند به مستأجر به همان میزان خودداری و پس از صدور رأی دادگاه و کسر مطالبات‏ موجر اقدام به رد آن به مستأجر خواهد کرد).

حکم این ماده به نفع موجر و به ضرر مستأجر می‏باشد.در این ماده نیز تداخل‏ شکلی و ادله اثبات در امر ماهوی و ثبوتی‏ ظهور یافته است آنچه بدیهی است صرف‏ ادعا هیچ حقی برای مدعی ایجاد نمی‏کند بلکه ادعا باید مقرون به دلیل بوده و به اثبات برسد تا حقی برای محکوم له‏ ایجاد کند،در این ماده صرف ادعای موجر و تقدیم دادخواست از سوی او حق‏ توقیف مال مستأجر را به وی ایجاد کرده‏ است و قسمت اخیر ماده موضوع تامین‏ خواسته را متبادر به ذهن می‏کند،ولی‏ فرقی که با تامین خواسته مذکور در قانون‏ آیین دادرسی مدنی دارد این است که در قانون اخیر الذکر صدور قرار تامین با تودیع‏ خسارت احتمالی صورت می‏گیرد تا طرف‏ مقابل بتواند خساراتی که متحمل می‏شود از محل خسارت احتمالی تودیع شده‏ جبران گردد.و مسئله مهمتر اینکه اگر هر مدعی تأمین خواسته مجبور به تودیع‏ خسارت احتمالی شود هرگز دادخواست‏ تامین بی‏اساس تقدیم نمی‏نماید و آنچه‏ موجب تأمل است این است که،قشر مستأجر معمولا افرادی هستند که توانایی‏ مالی چندانی ندارند و با صدور دستور تخلیه ملک و امتیازی که ماده(۴)برای‏ موجر در عدم پرداخت مبلغ ودیعه یا تضمین و…قایل شده چه بسا مستأجر را در تهیه سرپناه دیگر با استیصال مواجه نماید حتی در ماده ۱۷ آیین‏نامه اجرایی قانون‏ روابط موجر و مستأجر تامین حقوق

دادرسی » شماره ۱۶ (صفحه ۲۱)


۱l(به تصویرصفحه مراجعه شود) مستأجر را منوط به ثبوت ادعای وی‏ در دادگاه کرده است و امتیاز ویژه‏ای که بین‏ حقوق موجر و مستأجر تعادل ایجاد می‏کند برای وی قایل نشده است.

ماده(۵)قانون مقرر کرده:«اگر مستأجر در مورد مفاد قرارداد ارائه شده از سوی موجر مدعی هر گونه حقی باشد ضمن اجرای دستور تخلیه شکایت خود را به دادگاه صالح تقدیم و پس از اثبات حق‏ مورد ادعا و نیز جبران خسارات وارده‏ حکم مقتضی صادر می‏شود.»

مقنن در این ماده خواسته است که از حقوق مستأجر دفاع کند،منتها در مادتین‏ (۳و۴)امتیازاتی برای موجر قایل شده از قبیل اینکه صرف تقاضا را برای تخلیه‏ کافی دانسته،و صرف ادعا را برای توقیف‏ مبلغ ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه… کافی دانسته است،ولی در ماده(۵)برای‏ مستأجر امتیاز خاصی قایل نشده و هر گونه‏ ادعای حقی از سوی وی را مانع اجرای‏ دستور تخلیه ملک ندانسته و نیز وی را مکلف به طرح دعوی در محکمه صالحه‏ کرده نه محکمه‏ای که دستور تخلیه را صادر کرده است.و در ماده(۱۸)آیین‏نامه‏ اجرایی قانون مورد بحث در دو مورد یعنی‏ وقتی مستأجر نسبت به اصالت قرارداد ۲lاجاره یا تمدید مدت آن شکایت داشته‏ باشد دادگاه در صورت مدلل بودن‏ شکایت با اخذ تامین متناسب با ضرر و زیان احتمالی موجر قرار توقیف‏ عملیات اجرایی را صادر خواهد کرد و به غیر از دو مورد مذکور،اگر مستأجر ادعای دیگری داشته باشد دستور تخلیه اجرا خواهد شد و مستأجر را مواجه با تحمل تشریفات طولانی‏ رسیدگی حقوق می‏نماید.و نکته دیگر اینکه قانون جدید در ماده(۳)آیین‏نامه‏ اجرایی،تقدیم دادخواست و رعایت‏ تشریفات دادرسی را برای تقاضای تخلیه‏ ملک لازم ندانسته است ولی با توجه به‏ سکوت قانون در نحوه استیفای حقوق‏ مستأجر و با عنایت به عمومات شیوه‏ دادرسی به نظر می‏رسد مستأجر طبق‏ ماده(۷)قانون آیین دادرسی مدنی برای‏ اثبات حقوق خود طرح دعوی نماید.

موضوع دیگری که در این قانون به آن‏ اشاره نشده است عسر و حرج مستأجر است،و چون قانونگذار در مقام بیان؛ سکوت نموده است به نظر می‏رسد که‏ تقاضای عسر و حرج را نپذیرفته است،ولی‏ در ماده(۱۳)آیین‏نامه اجرایی امکان‏ استمهال مستأجر به علت وقوع حوادث‏ غیر مترقبه پیش‏بینی شده است و اعطای‏ این مهلت برای یک نوبت و حداکثر تا یک‏ ماه مقدور است که مرجع قضائی صالح‏ می‏تواند با استمهال مستأجر موافقت کند. البته وقتی دستور تخلیه ملک توسط دوایر ثبت صادر می‏شود استمهال مستأجر باید از مرجع قضائی صالح(مرجع قضائی که‏ ملک مورد اجاره در حوزه آن واقع است) به عمل آید.

۳lماده ۴-دادگاه می‏تواند میزان خسارات را در موارد زیر تخفیف دهد:

۱-هرگاه پس از وقوع خسارت،وارد کننده زیان به نحو مؤثری به زیان‏دیده‏ کمک و مساعدت کرده باشد.

۲-هرگاه وقوع خسارت،ناشی از غفلتی‏ بوده که عرفا قابل اغماض باشد و جبران‏ آن نیز موجب عسرت و تنگدستی وارد کننده زیان شود.

۳-وقتی که زیان‏دیده به نحوی از انحاء، موجبات تسهیل ایجاد زیان را فراهم‏ نموده یا به اضافه شدن آن کمک،و یا وضعیت وارد کننده زیان را تشدید کرده‏ باشد.

ماده ۵-اگر در اثر آسیبی که به بدن یا سلامتی کسی وارد شده در بدن او نقصی‏ پیدا شود یا قوه کار زیان‏دیده کم گردد و یا از بین برود و یا موجب افزایش مخارج‏ زندگانی او بشود،وارد کننده زیان مسئول‏ جبران کلیه خسارات مزبور است.

دادگاه،جبران زیان را با رعایت اوضاع و احوال قضیه به طریق مستمری و یا پرداخت مبلغی دفعاتا واحده تعیین‏ می‏نماید و در مواردی که جبران زیان باید به طریق مستمری به عمل آید،تشخیص‏ این که به چه اندازه و تا چه مبلغ می‏توان از وارد کنندهء زیان تأمین گرفت،با دادگاه‏ است.

اگر در موقع صدور حکم،تعیین عواقب‏ صدمات بدنی به طور تحقیق ممکن نباشد دادگاه از تاریخ صدور حکم تا دو سال حق‏ تجدید نظر نسبت به حکم خواهد داشت.

پایان مقاله

No votes yet.
Please wait...

درباره ی ابوالقاسم شم آبادی

(حقوق عمومی) -مدرس دانشگاه-صاحب امتیاز انتشارات حقوقی عدلیه-ارتباط با ابوالقاسم شم آبادی: shamabadi.abolghasem@yahoo.com تلفن: 66965272 -021

همچنین ببینید

ماهیت ابرا در حقوق ایران و انگلیس

محمد پریشانی فروشانی دانشجوی کارشناسی ارشد حقوق خصوصی دانشگاه آزاد اسلامی واحد رباط کریم   …

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *