مقاله
مقالات حقوق عمومی

بایدها و نبایدهای تبدیل اراضی دولتی به مسکونی

اساسا برای ایجاد نظم و آرامش در جامعه باید ساختار یک محیط تعریف شود. با پیشرفت بشر و صنعتی شدن جوامع، تفکیک اراضی مسکونی و صنعتی-تجاری اهمیت بسزایی پیدا کرد. براین اساس امروزه محیط شهری به مناطق مختلفی تقسیم می‌شود. به وضعیت مسکونی یا تجاری یک محیط کاربری آن محیط اطلاق می‌شود. برای آسایش شهروندان شهرداری‌ها در مناطق مسکونی جواز ساخت واحدهایی با کاربری تجاری را نمی‌دهند. در کشور ما و به خصوص برای شهر بزرگ تهران این کاربری به طور دقیق تفکیک شده است. این اقدام به ویژه در پی تهیه طرح تفصیلی شهر تهران اجرایی شد. طرح تفصیلی یک نوع نقشه راه ساخت‌وساز در تهران بزرگ است. در طرح تفصیلی شهر تهران به تفکیک، چهار پهنه‌ برای شهر تهران تعریف شده است. پهنه سکونت،‌ فعالیت،‌ مختلط و ‌حفاظت‌سبز این چهار قسمت را تشکیل می‌دهند. به موجب این طرح، زمین‌های قابل استفاده در شهر تهران، بسته به قرارگیری در یکی از این بخش‌ها، مشمول یکی از انواع ساخت‌وسازهای مجاز خواهد شد. در واقع در هر قسمت، مقررات تدوینی با قسمت دیگر متفاوت است.

در این زمینه نیز انتقاداتی توسط شورای شهر تهران خطاب به شورای عالی معماری و شهرسازی مطرح شده است. دلیل این واکنش، انجام تغییراتی در طرح تفصیلی شهر تهران بدون اطلاع شورای شهر تهران بوده است. یکی از مهم‌ترین و انتقادی‌ترین بخش‌های مشمول تغییر، اختصاص همه اراضی متعلق به وزارت راه و شهرسازی به پهنه مسکونی در طرح تفصیلی است. دست‌اندرکاران شورای عالی معماری و شهرسازی هدف از این اقدام را کاهش قیمت مسکن در کشور و به خصوص شهر تهران اعلام کرده‌اند. در حالی که قوانین موضوعه چنین اقداماتی را ممنوع کرده‌اند. یکی از این قوانین، قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی برای امر مسکن به شرکت‌های تعاونی مسکن و سایر اشخاص حقیقی و حقوقی مصوب سال 1381 است.

خروج از حیطه وظایف

در مصوبه شورای عالی معماری و شهرسازی اعلام شده است که همه اراضی متعلق به وزارت راه و شهرسازی در پهنه‌بندی‌های طرح تفصیلی جدید شهر تهران جهت تعیین سیاست‌های این وزارتخانه به کاربری مسکونی (R) و مختلط مسکونی ـ تجاری (M) قرار می‌گیرد. اصولا طرح تفصیلی شهر تهران باید به تایید نهایی شورای اسلامی شهر تهران برسد. این در حالی است که شورای عالی معماری و شهرسازی راسا و بدون اطلاع به شورای شهر تهران و هماهنگی با این نهاد، مبادرت به ایجاد تغییراتی در طرح فوق شده است. این عمل مشخصا خروج از حیطه اختیارات شورای عالی معماری و شهرسازی است. به علاوه این‌که به موجب قانون، نه تنها این مرجع، بلکه هیچ نهاد دیگری حق تبدیل اراضی دولتی را به مناطق مسکونی شهر تهران نخواهد داشت. بنابراین می‌توان نتیجه گرفت که شورای عالی معماری و شهرسازی با این اقدام مرتکب دو نوع تخلف شده است. از یک سو شورای مذکور مستقلا اقدام به دخل و تصرف در مفاد این طرح جامع کرده است. از سوی دیگر این نهاد برخلاف قانون، اراضی غیرمسکونی را در پهنه مسکونی جای داده است.

اخذ مجوز برای واگذاری اراضی

به موجب قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی برای امر مسکن به شرکت‌های تعاونی مسکن و سایر اشخاص حقیقی و حقوقی، هرگونه واگذاری و نقل و انتقال اراضی به اشخاص حقیقی و حقوقی و شرکت‌های تعاونی مسکن اعم از شرکت‌های تعاونی مسکن کارمندی و کارگری و تعاونی‌های مسکن کارکنان نیروهای نظامی و انتظامی برای امر مسکن در داخل محدوده قانونی شهرها، شهرک‌ها و شهرهای جدید موکول به اخذ گواهی مبنی بر نداشتن کاربری معارض و ضوابط ساخت‌وساز متناسب با نیاز و هدف متقاضیان در اراضی موردنظر است.  منظور از نداشتن کاربری معارض، برخورداری از کاربری مسکونی در محدوده قانونی طبق طرح‌های مصوب جامع، تفصیلی و هادی و طرح‌های شهرک‌ها و شهرهای جدید است. دو مرجع برای صدور مجوز در این خصوص پیش‌بینی شده است. از یک سو شهرداری بر اساس طرح‌های مصوب توسعه شهری، مسئول اعلام و گواهی کتبی کاربری، ضوابط ساختمانی و بلامانع بودن نقل و انتقال یا واگذاری زمین برای امر مسکن به شرکت‌های تعاونی مسکن و اشخاص حقیقی و حقوقی در داخل محدوده قانونی شهرها است. از سوی دیگر سازمان مسکن و شهرسازی استان مسئول رسیدگی به واگذاری‌ها و نقل و انتقلات مربوط به اراضی خارج از محدوده قانونی شهرها است. احراز وقوع زمین مورد نظر در داخل شهرهای جدید و شهرک‌های مصوب و تناسب زمین مذکور از نظر کاربری و ضوابط ساختمانی با برنامه‌های متقاضیان به عهده سازمان فوق است.

تدابیر پیشگرانه در قبال واگذاری غیرمجاز

به موجب قانون فوق، ادارات ثبت اسناد املاک موظف هستند تا تاییدیه‌های خاصی را در مورد تهیه نقشه‌های تفکیک اراضی و املاک و انجام قانونی مراحل تفکیک اخذ کنند. از جمله این‌که این ادارات باید از شهرداری‌های مربوطه، تفکیک اراضی و املاک در داخل محدوده قانونی شهر و حریم شهر از نظر رعایت مصوبات طرح‌های جامع و هادی شهری دریافت کنند.

یکی از اقدامات مفید در این زمینه عدم ارایه خدمات به واحدهای فاقد مجوز خواهد بود. براین اساس همه سازمان‌ها، موسسات و شرکت‌های تامین‌کننده خدمات آب، برق، گاز، تلفن و نظایر آن مکلفند تا خطوط و انشعاب به ساختمان‌ها را بر حسب مراحل مختلف عملیات ساختمانی فقط در قبال ارایه پروانه معتبر ساختمانی، گواهی عدم خلاف یا گواهی پایان ساختمان معتبر صادر شده توسط مراجع مسئول صدور پروانه و ذکر شماره و تاریخ مدارک مذکور در قراردادهای واگذاری، تامین و واگذار کنند. واگذاری خطوط وانشعاب این‌گونه خدمات به واحدهای مسکونی و صنفی و هر گونه بنایی که به طور غیرمجاز و برخلاف ضوابط و مقرارت اجرایی طرح‌های مصوب احداث شود، ممنوع است.

No votes yet.
Please wait...

درباره‌ی ابوالقاسم شم آبادی

(حقوق عمومی) -مدرس دانشگاه-صاحب امتیاز انتشارات حقوقی عدلیه-ارتباط با ابوالقاسم شم آبادی: shamabadi.abolghasem@yahoo.com تلفن: ۰۲۱۶۶۹۲۱۰۰۲ ۰۲۱۶۶۵۸۱۷۴۸

همچنین ببینید

کتاب حقوق کار انتشارات عدلیه

جزوه دکتری حقوق کار(منابع حقوق کار برای آزمون دکتری سال 1399- حقوق کار- جزوه دکتر سید محمد هاشمی)

با سلام. چنانچه داوطلب آزمون دکتری سال 1399 به بعد در شاخه آزمونی دکتری حقوق …

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *